BFH-Urteil vom 30.7.1980 (II R 19/77) BStBl. 1980 II S. 667

GrEStG § 2 Abs. 3 Satz 1, § 7 Abs. 1; WEG § 2, § 8.

II.

Die Sache wird unter Aufhebung des angefochtenen Urteils zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen (§ 126 Abs. 3 Nr. 2 der Finanzgerichtsordnung - FGO -).

1. Im Hinblick auf den Wortlaut der beiden Verträge vom 20. Februar 1973 ist die Auffassung des FG nicht zu beanstanden, Vertragsgegenstand sei der Erwerb von ideellen Anteilen an den beiden Eigentumswohnungen, so daß der Tatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG hierdurch verwirklicht worden ist. Nach der zitierten Vorschrift unterliegen der Grunderwerbsteuer die sich auf inländische Grundstücke beziehenden Kaufverträge und andere Rechtsgeschäfte, die einen Anspruch auf Übereignung begründen. Mit Grundstücken in diesem Zusammenhang sind Grundstücke im Sinne des bürgerlichen Rechts gemeint (§ 2 Abs. 1 Satz 1 GrEStG). Hierunter fällt auch das Wohnungseigentum, wie der Senat bereits entschieden hat (Urteil vom 15. Dezember 1954 II 114/54 U, BFHE 60, 135, BStBl III 1955, 53). Nichts anderes gilt für ideelle Anteile am Wohnungseigentum (vgl. zu diesem Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 36. Aufl., Überbl. v. WEG § 1 Anm. 2 B d bb).

a) Der Kläger kann nicht mit Erfolg geltend machen, beim Vertragsschluß seien die Wohnungsgrundbücher noch nicht angelegt gewesen. Zwar entsteht das durch Teilung begründete Wohnungseigentum (§ 2 WEG) nicht vor Anlegung der Wohnungsgrundbücher (vgl. § 8 Abs. 2 Satz 2 WEG). Daraus folgt jedoch nicht, daß unter den gegebenen Verhältnissen Grunderwerbsteuer noch nicht hätte anfallen können. Auch über einen den Grundstücken gleichgestellten, erst künftig entstehenden Gegenstand kann ein gültiger, zur Übertragung verpflichtender und darum steuerbarer Vertrag geschlossen werden (vgl. Boruttau/Klein/Egly/Sigloch, Grunderwerbsteuergesetz, Kommentar, 10. Aufl., § 1 Rdnr. 56 und § 2 Rdnr. 79). Dementsprechend hat der erkennende Senat für den vergleichbaren Fall des Verkaufs eines noch nicht vermessenen Trenngrundstücks entschieden, daß auch unter solchen Umständen mit Vertragsabschluß Grunderwerbsteuer anfallen kann (vgl. Urteil des Bundesfinanzhofs - BFH - vom 27. August 1975 II R 40/73, BFHE 117, 99, 101, BStBl II 1976, 32). Etwas anderes ließe sich allenfalls dann annehmen, wenn die Entstehung des Wohnungseigentums zur aufschiebenden Bedingung der Verträge gemacht worden wäre, wofür es jedoch an zureichenden Anhaltspunkten fehlt.

b) Entsprechendes gilt für den Einwand des Klägers, daß zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die Eigentumswohnungen möglicherweise noch nicht errichtet waren. Zwar kann vor der Herstellung des Gebäudes noch kein Wohnungseigentum entstehen (vgl. Palandt, a. a. O., § 8 WEG Anm. 3 und § 3 Anm. 2). Dies schließt jedoch nicht aus, daß schon vorher Kaufverträge mit der Verpflichtung zur Übertragung von Wohnungseigentum oder von ideellen Anteilen an diesem geschlossen werden, die mit ihrem Zustandekommen Grunderwerbsteuer auslösen.

2. Dem FG kann jedoch nicht darin gefolgt werden, daß bereits aufgrund der getroffenen Feststellungen sicher wäre, die Steuer dürfe nicht gemäß § 7 Abs. 1 GrEStG unerhoben bleiben. Danach wird für den Fall, daß Miteigentümer ein ihnen gehörendes Grundstück flächenweise teilen, die Steuer insoweit nicht erhoben, als der Wert des Teilgrundstückes, das der einzelne Erwerber erhält, dem Bruchteil entspricht, zu dem er am gesamten zu verteilenden Grundstück beteiligt ist. Eine flächenweise Teilung in diesem Sinne kann auch dann gegeben sein, wenn das Miteigentum an einem Grundstück in der Weise beschränkt wird, daß jedem Miteigentümer Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz eingeräumt wird, das gleichermaßen real wie Flächeneigentum ist (vgl. Boruttau/Klein/Egly/Sigloch, a. a. O., § 7 Rdnr. 1 b). Hierbei spielt es keine Rolle, ob die Miteigentümer nach § 3 WEG vorgehen oder ob sie zunächst eine Teilung gemäß § 8 WEG durchführen, welche die Verteilung der Sondereigentumseinheiten nur vorbereitet (vgl. BFH-Urteil vom 13. Dezember 1978 II R 92/76, BFHE 127, 67, BStBl II 1979, 343). Ferner braucht nicht schädlich zu sein, daß die Verträge vom 20. Februar 1973 nicht selbst Teilungsverträge sind, sofern sie sich als Bestandteile eines umfassenderen Teilungsvorganges ansehen lassen, was vom FG nicht untersucht worden ist. Bei der Schaffung des § 7 Abs. 1 GrEStG mag zwar in erster Linie daran gedacht worden sein, daß die Teilung im grunderwerbsteuerlichen Sinne durch einen einzigen Akt, den Abschluß eines schuldrechtlichen Teilungsvertrages (vgl. Boruttau/Klein/Egly/Sigloch, a. a. O., § 7 Rdnr. 1 c), zustande kommt. Dies schließt jedoch nicht aus, die Vorschrift auch in solchen Fällen anzuwenden, in denen die Teilung durch mehrere aufeinanderfolgende Verträge geschieht (vgl. Urteil des FG Düsseldorf vom 29. Juni 1965 III 18/63 Verk, Entscheidungen der Finanzgerichte 1965 S. 549 - EFG 1965, 549 -), wenn dem Teilungsvorgang insgesamt ein einheitlicher Entschluß zugrunde liegt (vgl. BFHE 127, 67, BStBl II 1979, 343) und wenn in zeitlicher und sachlicher Hinsicht ein Zusammenhang besteht. Schließlich könnte es ohne Bedeutung sein, daß möglicherweise nicht jeder Miteigentümer Wohnungseigentum erlangt hat. Die Vergünstigung kann auch dann eingreifen, wenn jeder der am Miteigentum beteiligten Personen ein Anspruch auf einen entsprechenden Teil des Grundstücks eingeräumt wird und anschließend eine oder einige den ihnen zugesprochenen Grundstücksteil in Natur erhalten, die anderen aber im Zuge der Teilung den Grundstücksteil durch die Miteigentümergemeinschaft - im Innenverhältnis zu ihren Gunsten - veräußern lassen. Voraussetzung ist, daß ein einheitlicher Entschluß zur entsprechenden Teilung des gesamten Grundstücks vorliegt (vgl. BFHE 127, 67, BStBl II 1979, 343).

Im vorliegenden Fall kann es weiter darauf ankommen, ob der zu verteilende Gegenstand im grunderwerbsteuerlichen Sinne als ein einziges Grundstück (s. hierzu Boruttau/Klein/Egly/Sigloch, a. a. O., § 7 Rdnr. 14 bis 17) anzusehen ist, wobei die Regelung in § 2 Abs. 3 Satz 1 GrEStG ausschlaggebend sein kann, wonach mehrere zu einer wirtschaftlichen Einheit gehörende Grundstücke, auf die sich ein Rechtsvorgang bezieht, als ein Grundstück behandelt werden. Hierzu hat das FG ebenfalls keine zureichenden Feststellungen getroffen. Das FG hat zwar erörtert, ob die errichteten Eigentumswohnungen zusammen eine einzige wirtschaftliche Einheit bildeten, und hat diese Frage verneint. Den entsprechenden Überlegungen liegen jedoch offensichtlich die Verhältnisse zugrunde, die erst nach Wirksamkeit der Teilungserklärung und wohl sogar erst nach Errichtung der Gebäude gegeben waren. Maßgebend war jedoch ein früherer Zeitpunkt. Zwar kommt es bei der Grunderwerbsteuer als einer Stichtagssteuer auch für die Frage der Zuerkennung von Vergünstigungen grundsätzlich auf die Verhältnisse im Zeitpunkt der Entstehung der Steuerschuld an, so daß im allgemeinen das Datum des Erwerbsvorganges maßgebend ist (vgl. BFH-Beschluß vom 10. Dezember 1968 II B 24/68, BFHE 94, 291, 293). Nach Sinn und Zweck der Vergünstigungsregelung bei Umwandlungen von gemeinschaftlichem Eigentum in Flächeneigentum sind jedoch der Beantwortung der Frage nach dem Vorhandensein eines einzigen Grundstücks bzw. einer einzigen, aus mehreren Grundstücken bestehenden wirtschaftlichen Einheit (§ 2 Abs. 3 Satz 1 GrEStG) die Verhältnisse zugrunde zu legen, wie sie gegeben waren, als der Aufteilungsbeschluß gefaßt worden ist. Dabei wird im vorliegenden Fall vor allem zu berücksichtigen sein, daß damals möglicherweise mit dem Bau noch gar nicht begonnen oder die Errichtung der Gebäude noch nicht sehr weit fortgeschritten war, so daß die Existenz einer wirtschaftlichen Einheit vor allem von den Verhältnissen beim Grund und Boden abhängig gewesen sein kann. Ferner kann in diesem Zusammenhang als Indiz bedeutsam sein, daß für die beiden 1971 erworbenen Baugrundstücke auf den 1. Januar 1973 ein einheitlicher Einheitswert festgestellt worden ist, wie vom Kläger geltend gemacht wird.