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BFH-Urteil vom 14.3.1979 (II R 73/75) BStBl. 1981 II S. 225

Enthält ein Grundstückskaufvertrag den Hinweis, die Rechtswirksamkeit des Vertrages sei davon abhängig, daß die erforderlichen Genehmigungen erteilt wurden, und bedarf die Auflassung der Genehmigung gemäß § 19 BBauG, so führt dies regelmäßig nicht zu der Annahme, daß eine vertraglich vereinbarte aufschiebende Bedingung vorliege, die die Wirksamkeit des Vertrages von der Genehmigung der Auflassung abhängig mache.

GrEStG 1940 § 1 Abs. 1 Nr. 1; StAnpG § 3 Abs. 1, 5 Nr. 5.

Vorinstanz: FG München

Sachverhalt

Die Klägerin, eine OHG, und die A-GmbH (GmbH) schlossen am 27. Dezember 1962 einen notariell beurkundeten Vertrag, ausweislich dessen die GmbH der Klägerin verschiedene Grundstücke verkaufte. § 11 des Vertrages enthielt u. a. folgendes:

"Die Rechtswirksamkeit dieses Vertrages ist davon abhängig, daß die erforderlichen behördlichen Genehmigungen erteilt werden, insbesondere die Genehmigung nach dem BBauG und dem Grundstücksverkehrsgesetz."

Die Genehmigung nach § 19 des Bundesbaugesetzes (BBauG) wurde am 19. April 1963 erteilt.

Die Klägerin beantragte vergeblich Freistellung von der Grunderwerbsteuer in Höhe von ... v. H. der Gegenleistung gemäß § 5 Abs. 2 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) 1940. In dieser Höhe habe sich die GmbH nach dem 27. Dezember 1962 aber vor dem Genehmigungszeitpunkt an der Klägerin beteiligt.

Das Finanzgericht (FG) hat die Klage abgewiesen.

Entscheidungsgründe

Die Revision der Klägerin ist unbegründet.

Die Steuer ist am 27. Dezember 1962 mit Abschluß des voll wirksamen Kaufvertrages entstanden. Zu diesem Zeitpunkt war die GmbH noch nicht an der Klägerin beteiligt. § 5 Abs. 2 GrEStG 1940 ist deshalb nicht anwendbar.

Der Vertrag vom 27. Dezember 1962 war nicht bis zu seiner Genehmigung schwebend unwirksam. Einer Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz bedurfte der Kaufvertrag nicht, wie das FG richtig ausgeführt hat. Hiergegen hat die Klägerin auch keine Einwendungen erhoben. Auch nach § 19 BBauG war eine Genehmigung des Kaufvertrages nicht erforderlich. Die Wirksamkeit des Kaufvertrages wurde von der Genehmigungsbedürftigkeit der Auflassung nicht berührt. Die etwaige Versagung der Genehmigung wäre als nachfolgende (dauernde) Unmöglichkeit der vereinbarten Leistung zu beurteilen gewesen (vgl. das Urteil des Bundesgerichtshofs - BGH - vom 20. Juni 1962 V ZR 219/60, BGHZ 37, 233, 240). Dies hätte ggf. Anlaß zu einem Verfahren gemäß § 17 GrEStG 1940 sein können.

Der Kaufvertrag ist im übrigen entgegen der Auffassung der Klägerin nicht dahin zu beurteilen, daß er unter der aufschiebenden Bedingung der Genehmigung der Auflassung abgeschlossen worden ist. § 11 des Vertrages beinhaltet nicht, daß die Klägerin einen Anspruch auf Übereignung erst mit der Genehmigung der Auflassung erlangen sollte. Der Wortlaut des § 11 Abs. 1 ("Die Rechtswirksamkeit dieses Vertrages ist davon abhängig, daß die erforderlichen behördlichen Genehmigungen erteilt werden. ..") spricht vielmehr eindeutig dafür, daß die Vertragsparteien damit nur die sich aus dem Grundstücksverkehrsgesetz und dem Bundesbaugesetz ergebenden Rechtsbedingungen wiederholen, nicht aber zusätzliche Vertragsbedingungen setzen wollten (vgl. hierzu Oertmann, Die Rechtsbedingungen, S. 45 f., und Egert, Die Rechtsbedingung im System des bürgerlichen Rechts, S. 43 f.). Eine andere Beurteilung hätte allenfalls dann Platz greifen können, wenn die Vertragsparteien nicht nur festgestellt hätten, daß die Rechtswirksamkeit des Kaufvertrages von Genehmigungen abhängig ist, sondern darüber hinaus vereinbart hätten, daß die Rechtswirksamkeit des Vertrages von der behördlichen Genehmigung der Auflassung abhängig gemacht wird.

Für einen vom Vertragswortlaut abweichenden Parteiwillen gibt es keine Anhaltspunkte. Im finanzgerichtlichen Verfahren sind keine entsprechenden Beweisanträge gestellt und im Revisionsverfahren auch keine Verfahrensrügen erhoben worden.