BFH-Urteil vom 22.12.1983 (V R 35/73) BStBl. 1984 II S. 400

UStG 1967 § 15 Abs. 1 und 2.

Die Revision des Klägers ist unbegründet.

1.-2. (wortgleich mit den Abschnitten 1 u. 2 der Entscheidungsgründe des Urteils vom 15. Dezember 1983 V R 169/75 (BFHE 140, 354, BStBl II 1984, 388).

3. Zutreffend hat das Finanzgericht entschieden, daß der Kläger keine Vermietungsumsätze an die GmbH erbracht hat. Die finanzgerichtliche Würdigung der Beziehungen von Kläger und GmbH, die GmbH sei nicht leistungsempfangender Mieter, sondern ein - an den Kläger seinerseits Verwaltungsleistungen erbringender - Hausverwalter gewesen, ist jedenfalls im Ergebnis nicht zu beanstanden. Die vertraglichen Vereinbarungen zwischen dem Kläger und der GmbH haben nicht dazu geführt, daß der Kläger der GmbH den Gebrauch an 24 Wohnungen als Mieter im Sinne des § 535 BGB überlassen hat, selbst wenn man davon ausgeht, daß dieser Gebrauch nur in einer genehmigten Untervermietung gemäß § 549 BGB (vgl. BGH-Beschluß vom 21. April 1982 VIII ARZ 16/81, BGHZ 84, 90) hätte bestehen sollen.

4. Bei der Errichtung von Wohnraum unter Inanspruchnahme öffentlicher Förderungsmittel ist nach den Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes (in der hier maßgeblichen Fassung) der Darlehensnehmer öffentlicher Förderungsmittel (Verfügungsberechtigter im Sinne des § 4 WoBindG) verpflichtet, die errichteten Sozialwohnungen wohnberechtigten Personen im Sinne des § 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG zu überlassen. Durch die Gewährung öffentlicher Mittel wird zwischen der darlehensgebenden Stelle der öffentlichen Hand und dem Darlehensnehmer ein öffentlich-rechtliches Rechtsverhältnis begründet (BVerwG-Urteil vom 25. Juni 1982 8 C 74.80, Buchholz, Nachschlagewerk des BVerwG, 454.32, § 8 WoBindG 1974 Nr. 2), welches die Benutzung des Rechtsgutes Wohnung (eines Gegenstandes, der als Wirtschaftsgut am bürgerlichrechtlichen Rechtsverkehr teilnimmt und auch der Rechtsnachfolge unterliegt) ordnet (BVerwG-Urteil vom 18. September 1981 8 C 72.80, BVerwGE 64, 105/109, Buchholz, a. a. O., 454.32, § 25 WoBindG 1974 Nr. 4). Der Verfügungsberechtigte darf die Sozialwohnung nur an Personen vermieten, die ihm vor der Gebrauchsüberlassung eine Bescheinigung über ihre Wohnberechtigung übergeben (§ 4 Abs. 2 Satz 1 und Abs. 3 i. V. m. § 5 WoBindG). Bei bestimmten öffentlichen Förderungsmaßnahmen (§ 4 Absätze 4 und 5 WoBindG) ist der Darlehensgeber (oder eine andere dafür zuständige Stelle) sogar berechtigt, dem Verfügungsberechtigten die Mieter (unter Gewährung eines Auswahlrechts) zu benennen (Benennungsrecht) oder den Mieter zu bestimmen (Besetzungsrecht). Die dem Wohnungsbindungsgesetz unterliegenden Wohnungen sind preisgebundener Wohnraum; sie dürfen nicht zu einem höheren Entgelt als der Kostenmiete überlassen werden (§ 8 WoBindG). Bei Bauvorhaben, die nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz öffentlich gefördert werden, muß die zulässige Miete von der zuständigen Stelle i. S. des § 72 II. WoBauG genehmigt werden (§ 8 a WoBindG). Handelt der Verfügungsberechtigte den vorbezeichneten Pflichten aus dem durch Darlehensgewährung begründeten Rechtsverhältnis zuwider, treffen ihn Sanktionen. Zum einen ist eine höhere als die genehmigte Miete unwirksam (§ 8 Abs. 2 Satz 1 WoBindG). Zum anderen lösen solche Verstöße wie auch Fehlbelegungen und Zweckentfremdungen die in §§ 25 und 26 WoBindG vorgesehenen Maßnahmen gegen den Verfügungsberechtigten aus.

Der Zusammenhalt der im Wohnungsbindungsgesetz getroffenen Regelungen zeigt auf, daß das durch die Darlehensgewährung begründete öffentlich-rechtliche Rechtsverhältnis beiderseitig, d. h. zwischen dem öffentlichen Darlehensgeber und dem Verfügungsberechtigten im Sinne des § 4 WoBindG, Rechte und Pflichten begründet. Der Verfügungsberechtigte kann sich nach dem Wesen des bestehenden Rechtsverhältnisses den ihn treffenden Verpflichtungen, insbesondere der gesetzmäßigen Gebrauchsüberlassung von Sozialwohnungen an wohnberechtigte Personen, nicht entziehen. Dieses Gesetzesverständnis von der höchstpersönlichen Verpflichtung des Verfügungsberechtigten zur Gebrauchsüberlassung wird bestätigt durch die Einfügung des § 19 Abs. 3 WoBindG durch das Änderungsgesetz vom 21. Dezember 1973 (BGBl I 1973, 1970, BStBl I 1974, 49). Mit dieser Vorschrift stellt das Gesetz klar, daß der Verfügungsberechtigte sich in Erfüllung seiner Verpflichtung allenfalls eines (weisungsgebundenen) Beauftragten bedienen kann. Wie das Bundesverwaltungsgericht im Urteil BVerwGE 64, 105 ausführt, wirkt diese Gleichstellung des Beauftragten mit dem Verfügungsberechtigten nur im Außenverhältnis. Das Innenverhältnis vom Verfügungsberechtigten zum Beauftragten bleibt unberührt, und zwar auch dann, wenn der Beauftragte im eigenen Namen auftritt. Dem Innenverhältnis ist die den Verfügungsberechtigten treffende und gemäß § 4 WoBindG tatsächlich vollzogene höchstpersönliche Verpflichtung zur Gebrauchsüberlassung an die wohnberechtigten Personen vorgegeben. Wegen der damit verbundenen zivilrechtlichen Wirkungen (Begründung eines Mietverhältnisses in Erfüllung öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen) können einem vom Verfügungsberechtigten eingeschalteten Dritten keine Rechte eingeräumt werden, die über die Rechte eines weisungsgebundenen Beauftragten hinausgehen. Die von der Mittelsperson formell im eigenen Namen mit den wohnberechtigten Personen abgeschlossenen Mietverträge sind demnach aufgrund der dargestellten rechtlichen Vorgegebenheiten umsatzsteuerrechtlich als Handlungen einer Mittelsperson zu beurteilen, die zwar im eigenen Namen, aber für Rechnung des Verfügungsberechtigten dessen Vermietungsleistungen erbringt. Der zwischen dem Verfügungsberechtigten und der Mittelsperson abgeschlossene "Mietvertrag" kann aus den vorstehenden Erwägungen nur als eine Art von Geschäftsbesorgungsvertrag beurteilt werden.

5. Die vorstehenden allgemeinen Ausführungen zum Wohnungsbindungsgesetz werden im Streitfall durch die tatsächlichen Verhältnisse belegt.

a) Bezüglich der 22 öffentlich geförderten Wohnungen des Klägers hatte sich die Bewilligungsbehörde das Benennungsrecht gemäß § 4 Abs. 4 WoBindG vorbehalten. Demzufolge erließ sie am 25. September 1969 einen gegen den Kläger gerichteten Benennungsbescheid unter Angabe der Namen der benannten Personen. In Ausübung seines Auswahlrechts hat der Kläger aus dem Kreis der benannten Personen die Mieter bindend ausgewählt und im Januar bzw. Februar 1970 gegenüber der Bewilligungsbehörde in jedem der 22 Vermietungsfälle die Erklärung abgegeben, er habe den Wohnungssuchenden die Wohnung zum Gebrauch überlassen. Bei der Überlassung stand aufgrund des Bewilligungsbescheides vom 16. September 1968 die genehmigte Durchschnittsmiete mit 3,13 DM pro qm Wohnfläche monatlich fest. Der GmbH verblieb demnach lediglich die Aufgabe, mit den ausgewählten Mietern formell die Mietverträge abzuschließen. Nach dem sachlichen Gehalt ihres Handelns besorgte sie die Geschäfte des Klägers. Dies wird zusätzlich durch die nachfolgenden Überlegungen bestätigt.

b) Den Bemühungen des Klägers und der GmbH, durch verschiedene Vereinbarungen ein Mietverhältnis zwischen ihnen zu begründen, kann der gewünschte Erfolg nicht zukommen. Dem Vertrag vom 15. Oktober 1969 fehlt es an der Vereinbarung eines Mietzinses als wesentlichem Inhalt eines Mietvertrages. Hätten die Vertragsparteien ernsthaft die Festlegung eines Mietzinses zwecks Abschluß eines Mietvertrages erwogen, wären sie in der Lage gewesen, den Mietzins unter Berücksichtigung der im Bewilligungsbescheid vom 16. September 1968 festgelegten Durchschnittsmiete von 3,13 DM vorläufig festzusetzen. Bei dieser Sachlage ist der Beurteilung des Finanzgerichts zuzustimmen, die getroffene Vereinbarung eines Mietzinses von "ca. DM 4,-" stelle keine ernstliche Abrede dar. Welche rechtliche Bedeutung dem Vertrag vom 1. Juli 1972 zukommt, kann dahinstehen. Denn die zeitlich frühere Vereinbarung vom 15. Juni 1970, die eine ins einzelne gehende Festlegung der gegenseitigen vertraglichen Rechte und Pflichten enthält, ist in Übereinstimmung mit dem Finanzgericht als Vereinbarung über eine Geschäftsbesorgungstätigkeit der GmbH für den Kläger zu beurteilen, die auch tatsächlich durchgeführt worden ist. Nach dieser tatsächlich durchgeführten Vereinbarung hatte die GmbH jeweils zum 1. des Monats aufgrund ihrer Rechtsposition die Mieteinnahmen einzuziehen und am 15. des Monats durch a-Konto-Zahlungen in Höhe von 6.000 DM an den Kläger abzuführen. Nach Ablauf des Kalenderjahres mußte die GmbH gegenüber dem Kläger Rechnung legen und den Überschuß an den Kläger auskehren. Wäre die GmbH mit der monatlichen Zahlung von 6.000 DM ihrer Zahlungsverpflichtung ledig geworden, ergäbe ihre vertragliche Pflicht zur unverzüglichen Schlußrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres keinen Sinn.

Für ihre Leistungen, die in dem Vertrag festgelegt sind, erhielt sie jährlich eine Gebühr von 4.000 DM. Gegen die Annahme einer Hausverwaltertätigkeit spricht in diesem Zusammenhang nicht, daß die GmbH gegen die versprochene Gebühr für ein Mietausfallwagnis einzustehen hatte. Dies mag im allgemeinen nicht üblich sein, ist jedoch mit ihren Einflußmöglichkeiten (als gegenüber den Sozialmietern auftretender Vermieter) auf den Eingang des Mietzinses zu vereinbaren.

c) Zusammenfassend ergibt sich, daß der Kläger die 22 Sozialwohnungen an die GmbH zwecks Verwaltung und Betreuung der von ihm ausgesuchten Mieter übergeben hat. Zu den übertragenen Verwaltungsaufgaben der GmbH gehörte es auch, die Mietverträge im eigenen Namen zu den festliegenden Bedingungen abzuschließen (Auswahl der Mieter durch den Kläger, Bestimmung der Mietzinshöhe durch die zuständige Behörde). Die von den Sozialmietern geschuldete Miete war von der GmbH einzuziehen und (mit monatlichen Abschlagszahlungen in Höhe von 6.000 DM) an den Kläger abzuführen. Etwaige Mietausfälle hatte die GmbH auszugleichen. Nach Jahresschluß war von der GmbH eine Schlußrechnung vorzulegen. Die GmbH erhielt für diese Tätigkeit ein Jahreshonorar von 4.000 DM.

d) Für die zwei freifinanzierten Wohnungen kann aufgrund der vorstehenden Ausführungen zu b) im Ergebnis nichts anderes gelten. Auch insoweit fehlte es bereits an einer Mietzinsabrede.

6. Dem Kläger steht aufgrund vorstehender Erwägungen bezüglich der aus der Errichtung eines Wohngebäudes mit 24 Wohnungen angefallenen Umsatzsteuern eine Vorsteuerabzugsberechtigung nicht zu. Die zum Zwecke der Gebäudeerrichtung mit dem Ziel späterer Vermietung (welches durch das Verfahren zur Beschaffung öffentlicher Förderungsmittel belegt ist) in Anspruch genommenen Leistungen sind vom Kläger erstmalig und ausschließlich zur Vermietung eingesetzt worden. Für die Vorsteuerabzugsberechtigung ist nach den Ausführungen in Abschnitt 1 der Entscheidungsgründe unmaßgeblich, daß die erstmalige Verwendung der bezogenen Leistung mit Hilfe einer Mittelsperson bewirkt wurde. Diese Mittelsperson hat zwar die steuerfreien Vermietungsumsätze im eigenen Namen bewirkt. Für den Vorsteuerabzug des Klägers ist aber entscheidend, daß diese Mittelsperson ungeachtet der ihr zuzuordnenden Vermietungsumsätze für Rechnung des Klägers tätig geworden ist. Für den Vorsteuerabzug des Klägers ist die personelle Aufteilung in den Leistungsbezieher und Leistungserbringer irrelevant. Entscheidend ist aus der hier allein relevanten Sicht des Vorsteuerabzugsbegehrenden (des Klägers) die unmittelbare wirtschaftliche Verbindung zwischen bezogener und zur Bewirkung von Umsätzen eingesetzter Leistung. Damit entscheiden die Vermietungsumsätze, die auf Geheiß des Klägers durch die GmbH erbracht worden sind, über die Vorsteuerabzugsberechtigung des Klägers. Da hier die GmbH nur nach § 4 Nr. 12 UStG 1967 steuerfreie Umsätze ausgeführt hat, sind gemäß den am Ende von Abschnitt 1 der Entscheidungsgründe dargestellten Grundsätzen die beim Kläger angefallenen und mit diesen Umsätzen in wirtschaftlichem Zusammenhang stehenden Vorsteuerbeträge gemäß § 15 Abs. 2 UStG 1967 zur Gänze vom Abzug ausgeschlossen.