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BFH-Urteil vom 22.10.1986 (II R 125/84) BStBl. 1987 II S. 180

1. Steht nach dem Mietvertrag fest, daß vom Mieter errichtete Gebäude, Anlagen usw. bei Vertragsbeendigung gegen angemessene Entschädigung vom Vermieter zu übernehmen sind, ist die Annahme einer bloß vorübergehenden Errichtung (§ 95 BGB) - selbst wenn dies ausdrücklich vereinbart ist - grundsätzlich ausgeschlossen.

2. Erwirbt der Mieter das Grundstück vom Vermieter, so gehört der Verzicht auf angemessene Entschädigung zur grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung.

3. § 571 BGB, wonach der Erwerber anstelle des Vermieters in die Rechte und Verpflichtungen des Mietverhältnisses eintritt, gilt nicht für Ansprüche des Mieters auf Verwendungsersatz.

GrEStG Baden-Württemberg § 27 Abs. 1 Nr. 1 (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983); BGB §§ 94, 95, 946, 951, 571.

Vorinstanz: FG Baden-Württemberg

Sachverhalt

I.

Die Klägerin und Revisionsbeklagte (Klägerin) - XKG - hatte ein Grundstück zur betrieblichen Nutzung gemietet, ehe sie es durch Vertrag vom 24. April 1979 erwarb. Während der Mietzeit hatte sie Ein-, Um- und Ausbauten an den auf dem Grundstück befindlichen Gebäuden vorgenommen. Im schriftlichen Mietvertrag vom 2. Januar 1970, der auf 30 Jahre befristet war, war zu diesen Bauten folgendes vereinbart:

"§ 5 Vorübergehende Zweckbestimmung

Die in Anlage II nicht enthaltenen Bauten, sowie die in den Mietgegenstand eingefügten speziellen Betriebseinrichtungen, sonstigen Einrichtungen, Anlagen und Zubehör gelten als nur zu vorübergehenden Zwecken im Sinne des § 95 BGB errichtet bzw. eingefügt. Sie sind daher, sofern keine anderen Vereinbarungen schriftlich getroffen werden, nicht Eigentum der Vermieterin. Dieselbe Regelung gilt für künftige Bauten, Anlagen, Einrichtungen und Zubehör, welche die X KG auf dem Mietgegenstand errichtet, bzw. in diesen einfügt. ...

§ 11 Folgen der Vertragsbeendigung

Bei Vertragsbeendigung gehen die von der X KG errichteten Gebäude und Anlagen, sofern vor der Errichtung keine anderen Vereinbarungen schriftlich getroffen wurden, in das Eigentum der Vermieterin über. Die Vermieterin ist verpflichtet, an die X KG eine angemessene Entschädigung zu bezahlen. Sollte über die Höhe der Entschädigung eine Einigung zwischen den Vertragspartnern nicht zustande kommen, so soll ein Sachverständiger entscheiden, der durch den Präsidenten der Industrie- und Handelskammer zu benennen ist.

Die X KG ist bei Vertragsbeendigung verpflichtet, alle von ihr errichteten Gebäude und Anlagen, sowie Einrichtungen und sonstiges Zubehör, soweit diese nicht Eigentum der Vermieterin geworden sind, vom Mietgrundstück zu entfernen und vorgenommene Veränderungen zu beseitigen. ..."

Am 24. April 1979 schloß die Vermieterin mit der Klägerin einen Kaufvertrag über das Grundstück. Unter Nr. 3 des Vertrages heißt es:

"Mit diesem Zeitpunkt endet zugleich das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis. Mit der Übergabe des Kaufgrundstücks verzichtet die Erwerberin zugleich auf alle Ansprüche, die ihr gegen die Verkäuferin aus dem Mietverhältnis wegen der auf die Mietsache gemachten Aufwendungen (Neubauten, Anbauten und Umbauten) zustehen."

Im Zeitpunkt der Veräußerung bestand zwischen der Verkäuferin und der Erwerberin teilweise Gesellschafteridentität. Die Gesellschafter A, B und C waren an der Verkäuferin insgesamt mit 56,52 % oder 13/23 und an der Erwerberin mit 55,74 % beteiligt.

Der Beklagte und Revisionskläger (das Finanzamt - FA -) setzte die Grunderwerbsteuer für diesen Erwerb fest. Zur Gegenleistung rechnete er neben dem Kaufpreis auch einen Anspruch der Erwerberin gegenüber der Verkäuferin auf Wertersatz für die Einbauten, auf den die Erwerberin durch den Abschluß des Kaufvertrages verzichtet habe. Diesen Anspruch errechnete das FA aus dem Kostenaufwand unter Berücksichtigung der Absetzung für Abnutzung (AfA) bis zum Abschluß des Kaufvertrages.

Gegen die Einbeziehung dieses Anspruches auf Wertersatz wandte sich die Klägerin mit ihrem Einspruch, den das FA als unbegründet zurückwies.

Mit ihrer Klage verfolgte die Klägerin ihr Ziel weiter. Sie vertrat die Auffassung, die Vereinbarung in § 3 des Mietvertrages habe nur deklaratorische Bedeutung; die Entschädigungsfolge des § 11 sei lediglich für die Fälle der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 3 des Mietvertrages (Zeitablauf, Kündigung) geregelt, weil nur in einem solchen Falle der Mieter seine Aufwendungen aus Ein-, Um- und Ausbauten verlöre, während der Vermieter begünstigt würde. Durch Änderungsbescheid gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 a der Abgabenordnung (AO 1977) setzte das FA, weil der Umfang der Gesellschafteridentität unzutreffend berücksichtigt worden war, die Grunderwerbsteuer herab. Der geänderte Bescheid wurde gemäß § 68 der Finanzgerichtsordnung (FGO) zum Gegenstand des gerichtlichen Verfahrens.

Das Finanzgericht (FG) gab der Klage statt. Zur Begründung führte es aus, nachdem in § 5 des Mietvertrages vereinbart war, daß sämtliche Einbauten der Klägerin lediglich zu vorübergehenden Zwecken i. S. des § 95 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) eingefügt sein sollten, sei das Eigentum an diesen Einbauten in der Regel ohnehin bei der Klägerin verblieben. Ein Ausgleichsanspruch habe - vorbehaltlich einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages, für die keine Anhaltspunkte bestanden hätten - frühestens zum Ende des Mietvertrages entstehen können. Daran hätte die Veräußerung des Grundstücks an einen Dritten wegen der Regelung des § 571 BGB nichts geändert. Etwas anderes könne nicht deshalb gelten, weil im Streitfall die Mieterin selbst das Grundstück erworben habe und das Mietverhältnis durch Konfusion erloschen sei.

Dasselbe gelte für die Fälle, in denen das Eigentum an den Einbauten sofort auf den Vermieter übergegangen sei; auch in diesen Fällen habe ein Ausgleichsanspruch - die Anwendbarkeit des § 11 des Mietvertrages unterstellt - gegenüber der Verkäuferin nicht deshalb entstehen können, weil das Mietverhältnis durch Konfusion erloschen sei, denn das Schuldverhältnis habe erst in der Person der Klägerin und nicht in der des früheren Eigentümers geendet. Allein die hypothetische Möglichkeit, daß ein Ausgleichsanspruch im Jahre 2000 entstanden wäre, wenn das Grundstück nicht im Eigentum der Klägerin gestanden hätte, reiche nicht aus, den heutigen Wert der in das Eigentum des Veräußerers übergegangenen Einbauten in die Besteuerungsgrundlage einzubeziehen; denn diesem Wert stünde wegen § 571 BGB das ebenfalls bewertbare Nutzungsrecht an diesen Einbauten bis zum Jahre 2000 gegenüber.

Mit seiner Revision rügt das FA die Verletzung des § 27 Abs. 1 Nr. 1 des Baden-Württembergischen Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG).

Das FG sei zu Unrecht davon ausgegangen, es handle sich bei den Ein- und Umbauten um Scheinbestandteile, da bereits die Übernahmemöglichkeit durch den Grundstückseigentümer bzw. Vermieter die Annahme eines Scheinbestandteils ausschließe. Mit dem Übergang des Eigentums an den Ein- und Ausbauten der Klägerin auf die Grundstückseigentümerin sei ein Ausgleichsanspruch nach § 951 BGB entstanden, der lediglich zunächst nicht geltend gemacht werde und sich während der Dauer des Mietverhältnisses verringere. Dieser Minderung stünde die unentgeltliche Nutzungsüberlassung hinsichtlich der von der Mieterin vorgenommenen Einbauten etc. gegenüber. Vor Beendigung des Mietverhältnisses habe daher bereits ein Ausgleichsanspruch bestanden. Dieser sei in dem Kaufvertrag vom 24. April 1979 realisiert worden, denn der ausdrückliche Verzicht der Klägerin unter Nr. 3 des Kaufvertrages trage der vereinbarten Preisgestaltung Rechnung, in welche die Einbauten usw. nicht preiserhöhend einbezogen worden seien. Im Ergebnis handle es sich um eine Verrechnung des nach Herstellung der Einbauten gesetzlich entstandenen Ersatzanspruchs gegen die auf die Einbauten entfallende Kaufpreisforderung der bisherigen Grundstückseigentümerin.

Das FA beantragt, das Urteil des FG aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Entscheidungsgründe

II.

Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des Urteils der Vorinstanz und Zurückverweisung zur erneuten Verhandlung und Entscheidung.

Zur Gegenleistung gehören beim Kauf gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 des im Streitfall noch geltenden GrEStG Baden-Württemberg der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen; zur Gegenleistung gehören danach alle Leistungen, die als Entgelt im weitesten Sinne für den Erwerb des Grundstücks gewährt werden oder die der Veräußerer als Entgelt für das Grundstück empfängt (z. B. Urteil des Bundesfinanzhofs - BFH - vom 17. September 1975 II R 42/70, BFHE 117, 280, BStBl II 1976, 126; vgl. Boruttau/Egly/Sigloch, Grunderwerbsteuergesetz, Kommentar, 12. Aufl., 1986, § 9 Anm. 14 f.). Die Gegenleistung kann auch in einem Forderungsverzicht des Erwerbers gegenüber dem Veräußerer bestehen, unter der Voraussetzung, daß dadurch der Kaufpreis für das Grundstück entsprechend gemindert ist (z. B. BFH-Urteile vom 10. Juni 1969 II 172/64, BFHE 96, 429, BStBl II 1969, 668; vom 7. März 1967 II 100/64, BFHE 88, 253, BStBl III 1967, 346).

Entgegen der Auffassung der Vorinstanz stand der Klägerin ein Anspruch auf angemessene (§ 11 des Mietvertrages) Entschädigung für die von ihr auf dem erworbenen Grundstück vorgenommenen Anbauten und Einbauten usw. zu; dies gilt allerdings nur für die Gebäude und Anlagen, bei denen vor Errichtung keine schriftliche Vereinbarung darüber getroffen wurde, daß sie - in Abweichung von der Vereinbarung in § 11 des Mietvertrages - bei Beendigung des Mietvertrages nicht in das Eigentum der Vermieterin übergehen und die Klägerin insoweit bei Vertragsbeendigung verpflichtet gewesen wäre, diese Gebäude und Anlagen vom Mietgrundstück zu entfernen und vorgenommene Veränderungen zu beseitigen.

In § 5 des Mietvertrages ist allerdings vereinbart, daß die von der Klägerin vorgenommenen Bauten, Anlagen usw. als nur zu vorübergehendem Zweck i. S. des § 95 BGB errichtet bzw. eingefügt gelten. Nach § 11 des Mietvertrages ist jedoch vereinbart, daß die von der Klägerin errichteten Gebäude und Anlagen - sofern vor dem Einbau keine anderen Vereinbarungen schriftlich getroffen sind - bei Vertragsbeendigung in das Eigentum der Vermieterin gegen angemessene Entschädigung übergehen. Nach der Zivilrechtsprechung (z. B. Urteil des Bundesgerichtshofs - BGH - vom 5. Mai 1971 VIII ZR 197/69, Lindenmaier/Möhring, Nr. 15 m. w. N.; vgl. auch z. B. Holch in Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 95 Anm. 7) ist die Annahme einer Verbindung zu bloß vorübergehendem Zweck i. S. des § 95 BGB bereits dann ausgeschlossen, wenn die dauerhafte Verbindung - etwa weil dem Grundstückseigentümer ein Wahlrecht zur Übernahme eingeräumt ist - möglich ist, selbst wenn sie noch nicht endgültig feststeht. Im Streitfall ist in § 11 des Mietvertrages der Vermieterin nicht lediglich ein Wahlrecht zur Übernahme eingeräumt, sondern es steht fest, daß vorbehaltlich entgegenstehender schriftlicher Vereinbarung vor Durchführung der Baumaßnahme die von der Klägerin errichteten Gebäude und Anlagen usw. bei Vertragsbeendigung in das Eigentum der Vermieterin übergehen und die Klägerin dafür angemessen zu entschädigen ist.

Grundsätzlich kann gemäß § 951 BGB derjenige, der durch Verbindung einen Rechtsverlust gemäß § 946 BGB erleidet, Vergütung in Geld nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung fordern. § 951 BGB enthält keine selbständige Rechtsgrundlage für einen Ausgleichsanspruch, sondern verweist insoweit auf das allgemeine Bereicherungsrecht (vgl. z. B. BGH-Urteile vom 13. Mai 1955 V ZR 36/54, BGHZ 17, 236; vom 18. September 1961 VII ZR 118/60, BGHZ 35, 356; vom 31. Oktober 1963 VII ZR 285/61, BGHZ 40, 272; vom 26. Februar 1964 V ZR 105/61, BGHZ 41, 157). § 951 BGB ist jedoch abdingbar; die beteiligten Rechtsinhaber können Ausgleichsansprüche ausschließen oder inhaltlich nach Art und Umfang unter Berücksichtigung der beiderseitigen Belange einvernehmlich regeln (z. B. BGH-Urteil vom 8. Dezember 1971 VIII ZR 150/70, Der Betrieb - DB - 1972, 187; Holch, a. a. O., § 951 Anm. 22; Das Bürgerliche Gesetzbuch, Kommentar, herausgegeben von Mitgliedern des Bundesgerichtshofs, 12. Aufl., 1979, § 951 Anm. 43, 45). Nach dem zwischen der Klägerin und der Verkäuferin geschlossenen Mietvertrag war vereinbart, daß die Verkäuferin bei Beendigung des Mietvertrages eine angemessene Entschädigung für den ihr verbleibenden Wert der Einbauten zu entrichten hat.

Soweit die Vorinstanz ausführt, eine Vertragsbeendigung in diesem Sinne liege nicht vor, weil der Mietvertrag durch Konfusion ende und der Sachverhalt deshalb nicht anders behandelt werden könne, als wenn das Grundstück an einen Dritten veräußert worden wäre, geht sie von unzutreffenden Annahmen aus:

Grundsätzlich führt zwar der Verkauf eines Grundstücks gemäß § 571 BGB nicht zur Beendigung des Mietvertrages; vielmehr tritt der Erwerber in alle Rechte und Pflichten des Mietvertrages an Stelle des Veräußerers ein. § 571 BGB gilt jedoch nicht hinsichtlich des Ersatzes von Verwendungen des Mieters (vgl. BGH-Urteil vom 19. März 1965 V ZR 268/62, Neue Juristische Wochenschrift 1965, 1225). Damit hätte aber auch bei Veräußerung des Grundstücks an einen Dritten die Klägerin Anspruch auf angemessene Entschädigung für die errichteten Gebäude, Anlagen usw. gegenüber der bisherigen Grundstückseigentümerin gehabt.

Im Streitfall endete darüber hinaus jedoch das Mietverhältnis nicht, wie das FG meint, durch Konfusion, sondern durch vertragliche Vereinbarungen zwischen den Mietparteien: In Ziff. 3 des Kaufvertrages ist vereinbart, daß das Mietverhältnis im Zeitpunkt der Übergabe des Kaufgrundstücks endet, das ist der auf die Zahlung des Kaufpreises folgende Monatserste. Die Auflassung sollte nach Ziff. 7 des Kaufvertrages nicht vor vollständiger Bezahlung des Kaufpreises erfolgen, so daß in jedem Fall die einvernehmliche vertragliche Beendigung des Mietvertrages der Beendigung durch Vereinigung von Gläubiger- und Schuldnerstellung (Konfusion) mit Eintragung der Klägerin als Eigentümer ins Grundbuch vorausging.

Soweit im Einzelfall keine entgegenstehende schriftliche Vereinbarung getroffen worden war, sind die von der Klägerin errichteten Einbauten und Anlagen mit dem Einbau in das Eigentum der Vermieterin übergegangen und stand der Klägerin bei Vertragsbeendigung ein Anspruch auf angemessene Entschädigung zu. Der Verzicht auf diesen Anspruch war danach als Teil der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung zu erfassen.

Der Senat konnte in der Sache jedoch nicht selbst entscheiden, weil das FG von seinem Standpunkt aus zu Recht keine Feststellungen darüber getroffen hat, ob und ggf. für welche Gebäude oder Anlagen zwischen der Klägerin und der Vermieterin vor Einbau schriftliche Vereinbarungen getroffen wurden, wonach diese entgegen der grundsätzlichen Regelung in § 11 des Mietvertrages bei Vertragsbeendigung nicht in das Eigentum der Vermieterin übergehen sollten und für die deshalb kein Anspruch auf Entschädigung bestand. Nach den Feststellungen des FG hatte die Klägerin während der Mietzeit "Ein-, Um- und Ausbauten an den auf dem Grundstück befindlichen Gebäuden" vorgenommen. Nach Nr. 3 des Kaufvertrages vom 24. April 1979 verzichtete die Klägerin auf alle Ansprüche "wegen der auf die Mietsache gemachten Aufwendungen (Neubauten, Anbauten und Umbauten)". Das FG hat bisher keine Feststellungen getroffen, daß die Klägerin auch Neubauten errichtet hat. Sollte dies der Fall sein, so könnte sich die Rechtsfrage stellen, ob diese Neubauten eigenständige Gebäude sind, die grunderwerbsteuerrechtlich als Gebäude auf fremdem Grund und Boden zu behandeln sein könnten.

Die Sache war danach zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen (§ 126 Abs. 3 Nr. 2 FGO).