BFH-Urteil vom 3.8.1988 (II R 210/85) BStBl. 1988 II S. 900

GrEStG Bremen § 11 Abs. 1 Nr. 1 = GrEStG 1983 § 9 Abs. 1 Nr. 1; StBauFG § 25 Abs. 6, § 35 Abs. 1, 5, 6, § 41.

Vorinstanz: FG Bremen

Seine Revision ist unbegründet.

Das FA hat die Grunderwerbsteuer zu Recht aus einer Besteuerungsgrundlage von ... DM errechnet. Denn dieser Betrag entspricht dem (teilweise) abgezinsten Kaufpreis, der gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 1 des früheren Grunderwerbsteuergesetzes in der in Bremen geltenden Fassung (GrEStG) Besteuerungsgrundlage ist.

Was im Einzelfall Kaufpreis ist, ergibt sich jeweils aus dem Kaufvertrag. Bei der Pflicht zur Kaufpreiszahlung handelt es sich um die im Gegenseitigkeitsverhältnis zur Verpflichtung des Verkäufers stehende Hauptpflicht des Käufers. Zum Kaufpreis gehört alles, was der Käufer vereinbarungsgemäß an den Verkäufer leisten muß, um den Kaufgegenstand zu erhalten. In diesem Sinne besteht der Kaufpreis im vorliegenden Falle aus den im § 3 des Kaufvertrages genannten Betrag. Denn der Kläger hat sich als Käufer zur Zahlung dieses Betrages an die GmbH als Verkäuferin verpflichtet. Hieraus folgt zugleich, daß Gegenstand des Kaufvertrages das zum Kauf angebotene Grundstück unter Einbeziehung der Vorteile war, die sich aus der Durchführung der Sanierung ergaben. Dies steht im Einklang mit § 35 Abs. 5 Satz 3 i.V.m. § 25 Abs. 6 StBauFG, wonach die Gemeinde bzw. der Sanierungsträger Grundstücke im Sanierungsgebiet zu dem Verkehrswert zu veräußern hat, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebiets ergibt.

An der Höhe des Kaufpreises ändert sich nicht dadurch etwas, daß in dem Kaufvertrag der von der GmbH als Verkäuferin an die Gemeinde abzuführende Ausgleichsbetrag im Sinne des § 35 Abs. 6 StBauFG gesondert ausgewiesen worden ist. Da Rechtsbeziehungen nur zwischen der GmbH als Verkäuferin und dem Kläger als Käufer begründet worden sind, bleibt auch der gesondert ausgewiesene Ausgleichsbetrag Teil des Kaufpreises. Rechtsbeziehungen zwischen der Gemeinde und dem Kläger sind dagegen durch die Abführung des Ausgleichsbetrags an die Gemeinde nicht begründet worden. Dies folgt aus § 41 Abs. 7 StBauFG. Denn dort ist geregelt, daß ein Ausgleichsbetrag entfällt, soweit der Eigentümer (hier der Kläger) beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises bereits einen den Vorschriften des § 41 Abs. 4 bis 6 StBauFG entsprechenden Betrag zulässigerweise entrichtet hat.

Eine ungerechtfertigte Benachteiligung des Klägers ist nicht erkennbar. Gegen Zahlung des in dem Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreises sind dem Kläger mit der Übereignung des gekauften Grundstückes auch die Sanierungsvorteile zugute gekommen. Der Kaufpreis hat somit nur den Verkehrswert und nicht mehr als den Verkehrswert abgegolten, der sich durch die Neuordnung des Sanierungsgebietes ergeben hat.

Wenn der Kläger meint, daß diejenigen, die bereits vor Beginn der Sanierung Grundeigentum im Sanierungsgebiet hatten, nicht durch die Zahlung von Grunderwerbsteuer auf den Wertzuwachs belastet werden, so ist diese Einwendung nicht schlüssig. Denn der von diesen Grundstückseigentümern gemäß § 41 Abs. 4 bis 6 StBauFG zu zahlende Ausgleichsbetrag steht in keinerlei Zusammenhang mit einem Erwerbsvorgang. Er kann deshalb auch nicht Besteuerungsmaßstab für die Grunderwerbsteuer sein. Der Kläger hat demgegenüber den durch die Sanierung eingetretenen Wertzuwachs als Teil des Kaufpreises anläßlich des Kaufes des Grundstückes gezahlt. Daraus ergibt sich, daß auch dieser Teil des Kaufpreises zu Recht Besteuerungsmaßstab sein muß.

Der im Kaufvertrag als Teil des Kaufpreises ausgewiesene Ausgleichsbetrag bleibt auch nicht in entsprechender Anwendung des § 77 Abs. 1 Nr. 2 Satz 3 StBauFG außer Ansatz. Gemäß § 77 Abs. 1 Nr. 2 StBauFG waren bestimmte Ersatzerwerbe durch Erwerber, die Grundstücke unter bestimmten Voraussetzungen übereignet oder verloren haben, von der Steuer befreit, soweit die Gegenleistung für das übereignete oder verlorene Grundstück nicht um mehr als 50 v.H., und falls das erworbene Grundstück in demselben Sanierungsgebiet wie das übereignete oder verlorene Grundstück liegt, um nicht mehr als 100 v.H. übersteigt. Nur bei dieser Berechnung, ob der Erwerbspreis die Gegenleistung für das übereignete oder verlorene Grundstück in entsprechendem Ausmaß übersteigt, bleibt der Ausgleichsbetrag außer Ansatz. Ein allgemeiner Rechtsgedanke, wonach auch ohne Vorliegen eines Ersatzerwerbes und somit ohne Steuerfreiheit des Ersatzerwerbes der Ausgleichsbetrag stets außer Ansatz zu bleiben hat, ist daraus nicht zu entnehmen.