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BVerwG-Urteil vom 7.9.1984 (8 C 30.82) BStBl. 1985 II S. 25

Ein in der Zwangsversteigerung erworbenes Grundstück haftet nicht dinglich für einen vor dem Zuschlag entstandenen Anspruch der Gemeinde auf höhere Grundsteuer, den die Gemeinde zum Versteigerungstermin nicht angemeldet hat und möglicherweise auch nicht anmelden konnte, weil das Finanzamt bis zu diesem Zeitpunkt den höheren Grundsteuermeßbetrag noch nicht festgesetzt hatte.

GrStG § 12; ZVG § 45 Abs. 1, § 52 Abs. 1, § 56, § 91 Abs. 1.

Vorinstanzen: VG Trier vom 29. Juli 1980 - 2 K 129/79 - OVG Koblenz vom 8. Dezember 1981 - 6 A 279/80 -

Sachverhalt

Die Klägerin erwarb durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren am 23. Dezember 1975 das Hotelgrundstück in T.

Das Finanzamt erließ am 9. April 1976 Grundsteuermeßbescheide, mit denen es die Meßbeträge für das Grundstück im Wege der Wertfortschreibung auf den 1. Januar 1973 und 1. Januar 1974 wesentlich erhöhte. Aufgrund dieser Meßbescheide setzte die beklagte Gemeinde durch Bescheid vom 2. Juni 1976 gegenüber dem Konkursverwalter der Voreigentümerin im Wege der Nachveranlagung Grundsteuern für die Jahre 1973 bis 1975 von 95.051,50 DM fest, deren Einziehung ohne Erfolg blieb. Mit Bescheid vom 15. November 1976 setzte die Beklagte die nachgeforderten Grundsteuern gegenüber der Klägerin fest. Diesen Bescheid hat das Verwaltungsgericht in einem vorangegangenen Verwaltungsstreitverfahren aufgehoben. Nachdem die Beklagte hinsichtlich eines Teilbetrags mit Gegenforderungen aufgerechnet hatte, nahm sie die Klägerin als Eigentümerin des Grundstücks mit Duldungsbescheid vom 25. September 1978 hinsichtlich eines Grundsteuerbetrags von 77.524,67 DM in Anspruch.

Das Verwaltungsgericht hat die nach erfolglosem Vorverfahren gegen den Duldungsbescheid erhobene Anfechtungsklage durch Urteil vom 29. Juli 1980 abgewiesen.

Das Oberverwaltungsgericht hat dieses Urteil auf die Berufung der Klägerin durch Urteil vom 8. Dezember 1981 geändert und den Duldungsbescheid nebst Widerspruchsbescheid aufgehoben. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt:

Die Klägerin sei nicht verpflichtet, wegen der Grundsteuernachforderungen die Zwangsvollstreckung in ihr Grundstück zu dulden, weil diese Grundsteuer nicht mehr auf dem Grundstück laste. Zwar sei die Grundsteuer jeweils zum 1. Januar der Jahre 1973, 1974 und 1975 entstanden und habe deshalb insoweit als öffentliche Last auf dem Grundstück geruht. Diese öffentliche Last sei jedoch durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung vom 23. Dezember 1975 untergegangen.

Gemäß § 52 Abs. 1 in Verbindung mit § 91 Abs. 1 ZVG gingen mit der Zwangsversteigerung alle am Grundstück bestehenden Rechte unter, sofern sie nicht im geringsten Gebot (§ 44 ZVG) berücksichtigt worden seien. Im geringsten Gebot seien diejenigen Rechte zu berücksichtigen, die aus dem Grundbuch ersichtlich (§ 45 ZVG) oder rechtzeitig zum Versteigerungstermin angemeldet worden seien (§§ 37 Nr. 4, 45 Abs. 1 ZVG). Diese Voraussetzungen lägen bei den Grundsteuernachforderungen der Beklagten nicht vor. Außerhalb des geringsten Gebots blieben Rechte nach der Versteigerung nur dann bestehen, wenn dies gesetzlich vorgeschrieben sei. Das sei für die hier in Rede stehende öffentliche Last nicht der Fall.

Das in den §§ 52 Abs. 1, 91 Abs. 1 ZVG geregelte Erlöschen der nicht in das geringste Gebot aufgenommenen Rechte sei nicht auf solche Rechte beschränkt, die zur Zeit der Zwangsversteigerung bereits fällig gewesen seien. Diese Vorschriften knüpften für das Erlöschen oder Bestehenbleiben von Rechten allein an deren Bestehen an. Die Regelung des § 14 in Verbindung mit § 48 ZVG zeige, daß auch Forderungen, deren Fälligkeitszeitpunkt ungewiß und deren Höhe unbekannt sei, angemeldet werden könnten, ihre unterbliebene Anmeldung also zu ihrem Erlöschen führe. Zwar komme es nach § 13 ZVG für die Unterscheidung zwischen laufenden und rückständigen Beträgen wiederkehrender Leistungen auf deren Fälligkeit vor der Beschlagnahme an. Dieser Fälligkeitszeitpunkt habe jedoch nur Bedeutung für die Stellung eines Rechtes in der Rangordnung (§§ 10, 13, 47 ZVG) und damit für die Berechnung des geringsten Gebots und für die Verteilung des Erlöses.

Das Bestehenbleiben nicht fällig gewordener Rechte könne auch nicht damit begründet werden, daß Grundsteuern, die zu den in § 13 ZVG geregelten wiederkehrenden Leistungen gehörten, im Fall ihrer rückwirkenden Festsetzung weder laufende noch rückständige Beträge im Sinne des § 13 Abs. 1 ZVG darstellten. Denn erstens besage die von § 13 ZVG bezweckte Abgrenzung von laufenden und rückständigen Beträgen nichts für das Erlöschen oder Bestehenbleiben von Rechten, und zweitens folge aus § 13 Abs. 3 ZVG, daß das Gesetz bei der Unterscheidung von laufenden und rückständigen Beträgen wiederkehrender Leistungen auch solche Rechte berücksichtige, die innerhalb der beiden letzten Jahre vor der Beschlagnahme nicht fällig geworden seien, und sie den rückständigen Beträgen zurechne.

Etwas anderes folge nicht daraus, daß die öffentliche Last im Fall der Grundsteuernachforderung nicht zum Versteigerungstermin habe angemeldet werden können. Das Gesetz stelle für die Frage des Bestehenbleibens oder des Erlöschens von Rechten nicht darauf ab, ob sie ihrem Inhaber bekannt seien oder von diesem hätten angemeldet werden können. Mit den §§ 52 Abs. 1, 91 Abs. 1 ZVG verfolge das Gesetz das Ziel, das Risiko des Erwerbers vor unvorhergesehenen Belastungen gering zu halten und dadurch den Grundstücksverkauf im Zwangsversteigerungsverfahren zu einem möglichst hohen Preis zu gewährleisten. Das Interesse des Steuergläubigers, die nach erfolgter Zwangsversteigerung nachveranlagte Grundsteuer gegenüber dem Erwerber geltend zu machen, habe auch in Anbetracht der Tatsache, daß sie zum Versteigerungstermin nicht habe angemeldet werden können, gegenüber dem das Gesetz beherrschenden Grundsatz des lastenfreien Erwerbs zurückzutreten.

Schließlich könne § 12 GrStG nicht als eine Vorschrift angesehen werden, die das Bestehenbleiben der öffentlichen Last nach der Zwangsversteigerung anordne. Der Wortlaut dieser Vorschrift besage im Gegensatz zu § 39 WEG und zu § 25 ErbbauVO nichts über den Fortbestand des Rechtes für den Fall seiner Nichtberücksichtigung bei der Feststellung des geringsten Gebots. Ein solcher Fortbestand könne dem § 12 GrStG auch nicht im Wege des Umkehrschlusses aus § 11 Abs. 2 Satz 2 GrStG entnommen werden. § 11 Abs. 2 Satz 2 GrStG schließe die grundsätzlich bestehenbleibende persönliche Haftung des Erwerbers für den Fall des Erwerbs in der Zwangsversteigerung aus. Aus dem Fehlen einer entsprechenden Ausschlußregelung bei der dinglichen Haftung in § 12 GrStG könne nicht gefolgert werden, daß die dingliche Haftung nach der Zwangsversteigerung fortbestehen solle.

Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten, mit welcher diese die Verletzung materiellen Bundesrechts rügt und die Aufhebung des Berufungsurteils sowie die Zurückweisung der Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts begehrt.

Die Klägerin tritt der Revision entgegen.

Der Oberbundesanwalt beteiligt sich am Verfahren. Er hält das Berufungsurteil für zutreffend.

Entscheidungsgründe

Die Revision hat keinen Erfolg. Das Berufungsurteil hält der Nachprüfung stand, weil es mit seiner tragenden Begründung, die öffentliche Last für die nachveranlagten Grundsteuern sei gemäß §§ 52 Abs. 1 Satz 2, 91 Abs. 1 ZVG mit dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung erloschen, Bundesrecht nicht verletzt (§§ 144 Abs. 2, 137 Abs. 1 Nr. 1 VwGO).

Der Senat folgt der Annahme des Berufungsurteils, daß sich das Schicksal der öffentlichen Last des § 12 GrStG in der Zwangsversteigerung ausschließlich nach den Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes richtet. Die Frage, ob eine öffentliche Last, die Ansprüche der Gemeinden auf Grundsteuern sichert, im Zwangsversteigerungsverfahren Bestand behält, ist im Grundsteuergesetz nicht spezialgesetzlich geregelt. § 12 GrStG besagt allein, daß die Grundsteuer auf dem Steuergegenstand als öffentliche Last ruht, und verhält sich damit nicht zum Schicksal der öffentlichen Last im Zwangsversteigerungsverfahren. Etwas anderes folgt nicht aus der die persönliche Haftung des Erwerbers eines Steuergegenstands regelnden Vorschrift des § 11 Abs. 2 GrStG. Diese Vorschrift ordnet an, daß der Erwerber neben dem früheren Eigentümer für die auf den Steuergegenstand entfallende Grundsteuer haftet, die für die Zeit seit dem Beginn des letzten vor der Übereignung liegenden Kalenderjahres zu entrichten ist. Diese Haftung soll nach § 11 Abs. 2 Satz 2 GrStG u. a. nicht Platz greifen bei Erwerb aus einer Konkursmasse und bei Erwerb im Vollstreckungsverfahren. Aus dem Umstand, daß § 12 GrStG für die dingliche Haftung eine dem § 11 Abs. 2 Satz 2 GrStG entsprechende Ausnahmeregelung nicht enthält, kann nicht gefolgert werden, § 12 GrStG ordne ein Fortbestehen der öffentlichen Last für im Zeitpunkt des Zuschlags bestehende Grundsteueransprüche über die Zwangsversteigerung hinaus an. Für eine solche Anordnung hätte es einer ausdrücklichen Regelung bedurft, wie das etwa für das Erbbaurecht in § 25 ErbbauVO und für das Dauerwohnrecht in § 39 WEG erfolgt ist.

Das Berufungsgericht hat ferner zutreffend erkannt, daß die öffentliche Last, genauer: das aus ihr folgende dingliche Verwertungsrecht wegen der im Duldungsbescheid bezeichneten nachgeforderten Grundsteuer, gemäß § 52 Abs. 1 Satz 2 ZVG durch den Zuschlag (§ 91 Abs. 1 ZVG) erloschen ist.

Nach § 52 Abs. 1 Satz 1 ZVG bleiben in der Zwangsversteigerung dingliche Rechte nur insoweit bestehen, als sie bei der Feststellung des geringsten Gebots zu berücksichtigen (vgl. § 45 Abs. 1 ZVG) und berücksichtigt worden sind. Diese Voraussetzungen sind für die hier streitige öffentliche Last nicht erfüllt. Nach den tatsächlichen Feststellungen im Berufungsurteil ist das Recht wegen der Grundsteuernachforderung für die Jahre 1973, 1974 und 1975 im geringsten Gebot nicht berücksichtigt worden, weil die Beklagte dieses Recht nicht zum Versteigerungstermin angemeldet hat (vgl. §§ 45 Abs. 1, 37 Nr. 4 ZVG).

Etwas anderes folgt nicht aus dem Vortrag der Beklagten, sie habe das dingliche Recht zum Versteigerungstermin nicht anmelden können, weil ihr im Zeitpunkt des Versteigerungstermins der durch die öffentliche Last gesicherte Grundsteueranspruch, zumindest aber dessen Höhe, nicht bekannt gewesen sei. Die - insoweit auch vor Art. 28 Abs. 2 Satz 1 GG unbedenkliche - Regelung des § 52 Abs. 1 Satz 2 ZVG stellt für das Erlöschen der öffentlichen Last nicht darauf ab, ob das aus ihr folgende dingliche Verwertungsrecht der Gemeinde bekannt war und deshalb von ihr zum Versteigerungstermin hätte angemeldet werden können. Auch das hat das Berufungsgericht zutreffend erkannt. Der Konflikt der widerstreitenden Interessen des Schutzes des Erstehers und der Steuergläubigerin ist hier zu Lasten der Gläubigerin zu lösen, weil die Gründe für das Erlöschen des dinglichen Verwertungsrechtes in deren Sphäre fallen und dies die Schutzwürdigkeit ihrer Interessen vermindert:

§ 52 Abs. 1 ZVG schützt mit der Regelung, daß nur die im geringsten Gebot berücksichtigten Rechte bestehenbleiben, mithin - abgesehen von besonderen gesetzlichen Vorschriften, die ein Fortbestehen von dinglichen Rechten anordnen - nur ein mit diesen Rechten belastetes Grundstück auf den Ersteher übergeht, den Ersteher davor, daß nach dem Zuschlag Ansprüche gegen das Grundstück geltend gemacht werden, die er nicht kennen und deshalb nicht in seine Kalkulation einbeziehen konnte (vgl. Jäckel/Güthe, Kommentar zum Zwangsversteigerungsgesetz, 7. Aufl., § 44 ZVG Rdnr. 5). Demgegenüber kann schon zweifelhaft sein, ob die Gemeinde im Zeitpunkt des Versteigerungstermins den zu Beginn des jeweiligen Kalenderjahres entstandenen zusätzlichen Grundsteueranspruch (§ 9 Abs. 2 GrStG) nach Grund und Höhe nicht zumindest hätte kennen können und deshalb dessen Nichtanmeldung zum Versteigerungstermin von ihr zu vertreten ist. Denn von den Tatsachen (z. B. Änderung am Gebäude) oder den Rechtsgrundlagen - hier die vom 1. Januar 1974 an anzuwendenden höheren Besteuerungsmaßstäbe (vgl. Art. 1 §§ 14, 15 des Gesetzes zur Reform des Grundsteuerrechts vom 7. August 1973, BGBl I S. 965) -, die zu einem höheren Grundsteueranspruch führen, konnte sie sich Kenntnis verschaffen, und angesichts dessen war ihr auch möglich, die daraus folgende Mehrsteuer der Höhe nach rechnerisch entweder selbst zu ermitteln oder ggf. durch das Finanzamt vor Erlaß des Grundsteuermeßbescheids ermitteln zu lassen. Das alles mag indessen dahinstehen. Auch wenn davon ausgegangen wird, daß die Gemeinde nichts tun konnte, den Rechtsverlust abzuwenden, also die Nichtanmeldung ihres Rechtes zum Versteigerungstermin weder verschuldet noch zu vertreten hat, kann doch nicht außer Betracht bleiben, daß die bestehenden Hindernisse nicht etwa auf Gründen beruhen, die in der Sphäre des Erstehers liegen, sondern daß sie sich aus der Eigenart und damit "Schwäche" des der Gemeinde zustehenden Rechtes ergeben. Das kann nicht zu Lasten des Erstehers gehen, und deshalb kann das Gläubigerinteresse der Gemeinde nicht so hoch bewertet werden wie die ihm entgegenstehenden Schutzinteressen des Erstehers.

Das Berufungsurteil verletzt schließlich ebenfalls kein Bundesrecht, soweit das Berufungsgericht im Ergebnis angenommen hat, das Grundstück der Klägerin hafte dinglich auch nicht hinsichtlich der nachveranlagten Grundsteuer 1975, soweit diese den Zeitraum vom Tag des Zuschlags (23. Dezember 1975) bis zum Ende des Jahres 1975 betrifft.

Aus der Gegenüberstellung der Vorschriften des § 52 Abs. 1 ZVG und des § 56 Satz 2 ZVG folgt zwar, daß die Anordnung des Erlöschens der dinglichen Rechte in § 52 Abs. 1 Satz 2 ZVG die öffentliche Last insoweit nicht trifft, als ein zu sichernder Grundsteueranspruch zu einem Zeitpunkt nach dem Zuschlag entstanden ist. Das ist hier jedoch nicht der Fall. Ein während dieses Zeitraums zu Lasten des Schuldners entstandener Grundsteueranspruch könnte das Entstehen einer öffentlichen Last schon deshalb nicht begründen, weil der Schuldner seit dem Zuschlag nicht mehr Eigentümer des Grundstücks war. Als beachtlich in Betracht kommen könnte daher insoweit von vornherein nur ein zu Lasten des Erstehers entstandener Grundsteueranspruch. Daran fehlt es. Der Ersteher trägt allerdings vom Zuschlag an die Lasten des Grundstücks (§ 56 Satz 2 ZVG). Er hat deshalb im Verhältnis zum Schuldner im Fall der Grundsteuer als wiederkehrender Leistung die nach dem Zeitpunkt des Zuschlags entstandenen Grundsteuern ohne Rücksicht auf deren Fälligkeit zu tragen (§ 103 BGB). Zur Sicherung solcher zu Lasten des Erstehers entstandener Grundsteueransprüche tritt die öffentliche Last als ein neues dingliches Verwertungsrecht ein. Das führt jedoch hier nicht weiter, weil in der Zeit zwischen dem Zuschlag und dem Ende des Jahres 1975 ein Grundsteueranspruch nicht entstanden ist. Der Anspruch der Gemeinde auf die Grundsteuer 1975 entstand nämlich gemäß § 9 Abs. 2 GrStG mit dem Beginn des Kalenderjahres 1975. Überdies könnten Steueransprüche für das Jahr 1975 nicht zu Lasten des Erstehers entstanden sein. Denn Schuldner der Grundsteuer ist derjenige, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Einheitswertes zugerechnet ist (§ 10 Abs. 1 GrStG), und die als Folge des durch den Zuschlag vom 23. Dezember 1975 bewirkten Eigentümerübergangs auf den Ersteher vorzunehmende Zurechnungsfortschreibung erfolgt auf den Zeitpunkt des Beginns des Kalenderjahres, das auf den Eigentumswechsel folgt (§ 22 Abs. 2, Abs. 4 Satz 2 *) Nr. 1 BewG).

*) Jetzt Satz 3 (Fassung nach Art. 6 Nr. 6 Buchst. c EGAO 1977)