Der Kläger und Revisionskläger (Kläger), ein Angehöriger des öffentlichen Dienstes, ist Eigentümer eines im Jahr 1960 mit einem Gesamtaufwand von 74.905 DM erbauten Reiheneinfamilienhauses mit einer Wohnfläche von 110 qm. Das nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG) grundsteuerbegünstigte Gebäude wird von ihm selbst bewohnt. Zur Finanzierung verwendete der Kläger u. a. ein zinsloses Aufbaudarlehen von 8.500 DM und ein Wohnungsfürsorgedarlehen (Arbeitgeberdarlehen) von 20.000 DM, das zum Hauptfeststellungszeitpunkt mit 0,8 v. H. jährlich zu verzinsen war und das ihm die zuständige Oberfinanzdirektion (OFD) bewilligt hatte. Das Aufbaudarlehen und das Arbeitgeberdarlehen sind mit der Auflage gewährt, daß bei Fremdvermietung die Kostenmiete nicht überschritten werden darf. Das Arbeitgeberdarlehen ist außerdem mit einem durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit gesicherten Wohnungsbesetzungsrecht des Dienstherrn verbunden. Öffentliche Mittel i. S. des II. WoBauG wurden nicht in Anspruch genommen.

Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt - FA -) stellte für das Einfamilienhaus im Wege des Ertragswertverfahrens zum 1. Januar 1964 (Hauptfeststellung) einen Einheitswert von 61.900 DM fest. Dieser Wertfeststellung legte das FA eine aus dem Mietspiegel für grundsteuerbegünstigten Wohnraum (Mietwohngrundstücke) entnommene Monatsmiete von 3,20 DM je qm Wohnfläche zugrunde. Diesen Mietwert erhöhte es um 10 v. H. Mit diesem Zuschlag sollte der Vorteil des Wohnens im eigenen Reiheneinfamilienhaus gegenüber dem Wohnen in einem Mietwohngrundstück abgegolten werden. Außerdem erhöhte es die so ermittelte Jahresrohmiete von 4.646 DM wegen Grundsteuerbegünstigung des Gebäudes um 12 v. H. auf 5.203 DM (§ 79 Abs. 3 des Bewertungsgesetzes - BewG -).

Der Einspruch blieb erfolglos.

Mit seiner Klage begehrte der Kläger, den Einheitswert nach Maßgabe des vom FA für öffentlich geförderten Wohnungsbau aufgestellten Mietpreisspiegels festzustellen. Im Streitfall sei danach eine übliche Miete von monatlich 1,80 DM je qm Wohnfläche anzusetzen. Hilfsweise beantragte er, eine Kostenmiete von monatlich 2,35 DM je qm Wohnfläche anzusetzen, da er bei einer Vermietung seines Hauses nur eine Miete in dieser Höhe hätte fordern dürfen.

Das Finanzgericht (FG) wies die Klage mit der in den Entscheidungen der Finanzgerichte (EFG) 1976, 271 veröffentlichten Entscheidung ab. Zur Begründung führte die Vorinstanz im wesentlichen aus: Es sei davon auszugehen, daß es für das Grundstück des Klägers keine vergleichbaren Objekte gäbe. Die übliche Miete müsse daher auf andere Weise geschätzt werden. Maßgeblich sei die Kostenmiete, die sich nach der Zweiten Berechnungsverordnung vom 1. August 1963 - II. BVO - (BGBl I 1963, 594) ergebe. Zinsverbilligungen für Arbeitgeberdarlehen oder aus Wohnungsfürsorgemitteln für Angehörige des öffentlichen Dienstes hätten bei der Ermittlung der Kostenmiete gemäß § 9 Abs. 2 Satz 3 BewG außer Betracht zu bleiben. Es sei der marktübliche Zins für Wohnungsbaudarlehen im Bewertungszeitpunkt anzusetzen.

Mit der Revision rügt der Kläger unrichtige Anwendung der §§ 9, 79 und 82 BewG. Er sei Eigentümer eines von mehr als 20 Reiheneinfamilienhäusern, die von einer gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft errichtet worden seien und sich im wesentlichen glichen. Einer seiner Nachbarn habe anstelle des Arbeitgeberdarlehens öffentliche Wohnungsbaumittel i. S. von § 6 II. WoBauG erhalten. Für dieses Grundstück habe das FA die übliche Miete mit monatlich 1,80 DM je qm Wohnfläche angesetzt und einen Einheitswert von 34.800 DM festgestellt. Die Bedingungen des öffentlichen Darlehens entsprächen denen des Arbeitgeberdarlehens, das der Kläger erhalten habe. Es sei daher nicht gerechtfertigt, sein Grundstück höher zu bewerten als das seines Nachbarn.

Der Kläger beantragt, die Vorentscheidung und die Einspruchsentscheidung aufzuheben und den Einheitswert für sein Grundstück auf der Grundlage einer monatlichen Miete von 1,80 DM je qm Wohnfläche auf 34.800 DM, hilfsweise auf der Grundlage einer Miete von 2,35 DM je qm Wohnfläche auf 45.500 DM festzustellen.

Das FA beantragt, die Revision als unbegründet zurückzuweisen.

Der erkennende Senat hat mit Beschluß vom 12. Mai 1978 III R 18/76 (BFHE 125, 188, BStBl II 1978, 446) das Verfahren ausgesetzt, um die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) darüber einzuholen, ob Art. 2 Abs. 1 Satz 2 des Gesetzes zur Änderung des Bewertungsgesetzes vom 13. August 1965 - BewÄndG 1965 - (BGBl I 1965, 851, BStBl I 1965, 375) mit Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes (GG) vereinbar ist, soweit er sich auf Nachkriegsbauten bezieht. Das BVerfG hielt die Vorlage für unzulässig. Es verneinte die Entscheidungserheblichkeit der Vorlagefrage, weil es schlechthin ausgeschlossen sei, daß - die Verfassungswidrigkeit des Art. 2 Abs. 1 Satz 2 BewÄndG 1965 unterstellt - eine auf den 1. Januar 1964 rückbezogene Neuregelung der Einheitsbewertung von Wohngrundstücken im Ertragswertverfahren zu einer Herabsetzung der Einheitswerte führen könnte (Beschluß vom 11. Oktober 1983 1 BvL 73/78, BStBl II 1984, 20). An diese Beurteilung ist der erkennende Senat gemäß § 31 des Gesetzes über das Bundesverfassungsgericht (BVerfGG) gebunden.

Die Revision führt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an die Vorinstanz.

1. Bei dem Grundstück des Klägers handelt es sich um ein Einfamilienhaus i. S. des § 75 Abs. 1 Nr. 4 BewG, das nach § 76 Abs. 1 Nr. 4 BewG im Wege des Ertragswertverfahrens (§§ 78 bis 82 BewG) zu bewerten ist. In diesem Verfahren ergibt sich der Grundstückswert regelmäßig durch die Anwendung eines Vervielfältigers (§ 80 BewG) auf die Jahresrohmiete (§ 79 BewG). In besonderen Fällen sind Zu- und Abschläge vorzunehmen (§§ 81 und 82 BewG). Die für die Bewertung maßgebende Jahresrohmiete ist grundsätzlich das Gesamtentgelt, das der oder die Mieter aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben (§ 79 Abs. 1 Satz 1 BewG). Wird ein Grundstück - wie im Streitfall - vom Eigentümer selbst bewohnt, tritt an die Stelle der Jahresrohmiete die übliche Miete. Diese ist in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (§ 79 Abs. 2 Satz 2 BewG). Sie ist in erster Linie durch unmittelbaren Vergleich aus tatsächlich gezahlten Mieten für Vergleichsobjekte abzuleiten (vgl. das Senatsurteil vom 10. August 1984 III R 41/75, BFHE 142, 289, BStBl II 1985, 36). Sind - wie häufig - vermietete Vergleichsobjekte, aus denen die übliche Miete unmittelbar abgeleitet werden könnte, nicht oder nicht in ausreichender Zahl vorhanden, bilden im allgemeinen die Mietspiegel das geeignete Hilfsmittel zur Schätzung der üblichen Miete. Die Kostenmiete ist anzusetzen, wenn Schätzungsgrundlagen der vorgenannten Art nicht zur Verfügung stehen (BFHE 142, 289, BStBl II 1985, 36).

2. Im Streitfall ließ sich - wie das FG für den Senat bindend gemäß § 118 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung (FGO) festgestellt hat - die übliche Miete nicht durch unmittelbaren Vergleich mit tatsächlich gezahlten Mieten für Vergleichsgrundstücke ermitteln. Sie war daher in erster Linie aus Mietspiegelmieten abzuleiten. Dies gilt insbesondere dann, wenn - wie in einer Großstadtgemeinde regelmäßig - in ausreichender Zahl vermietete Wohngrundstücke vorhanden sind. Das streitbefangene Reiheneinfamilienhaus ist in einer Großstadt belegen. Für diese Stadt ist nach den tatsächlichen Feststellungen des FG der Mietspiegel aus einer Vielzahl tatsächlich gezahlter Mieten - differenziert nach Art, Lage, Baujahr und Ausstattung sowie unter Berücksichtigung der mietpreisrechtlichen Bestimmungen - aufgestellt und darüber hinaus auch mit Wohnungsbaugesellschaften, dem Haus- und Grundbesitzerverein und der Landesbank abgestimmt worden. Unter diesen Umständen war es rechtsfehlerhaft, wenn das FG ohne weiteres von der pauschalierten Kostenmiete als maßgebender Schätzungsgrundlage ausgegangen ist. Die Vorentscheidung war daher aufzuheben.

3. Die Streitsache ist nicht entscheidungsreif. Sie war gemäß § 126 Abs. 3 Nr. 2 FGO an die Vorinstanz zurückzuverweisen. Das FG wird nunmehr die übliche Miete für das streitbefangene Grundstück aus dem Mietspiegel zu ermitteln haben.

a) Der Senat geht davon aus, daß für das gesamte Stadtgebiet nach Grundstücksarten, Baujahrgruppen, Ausstattungsstandard und Lage der Grundstücke sowie nach Finanzierungsart gegliederte Mietspiegel vorhanden sind (BFHE 142, 289, BStBl II 1985, 36). Soweit der Mietspiegel lückenhaft sein sollte, hielte der erkennende Senat eine Ergänzung des Mietspiegels aufgrund von nach Aufstellung der Mietspiegel erhaltener Mietnachweisungen und Kontrollmitteilungen oder anderer Grundlagen für zulässig. Soweit ein gesonderter Mietspiegel für Einfamilienhäuser nicht bestehen sollte, erscheint es vertretbar, die übliche Miete für das streitbefangene Grundstück aus der Mietspiegelmiete für Wohnungen gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung in Mietwohngrundstücken in der Weise abzuleiten, daß die Annehmlichkeit des Wohnens im eigenen Reiheneinfamilienhaus durch einen angemessenen Zuschlag berücksichtigt wird (BFHE 142, 289, BStBl II 1985, 36). Die Ermittlung der üblichen Miete im Wege eines solchen "mittelbaren" Vergleichs mit den - andere Grundstücksarten betreffenden - Spiegelmieten ist vereinbar mit dem in § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG vorgeschriebenen Schätzungsweg. Sie entspricht - auf die Gesamtheit der zu bewertenden Einfamilienhäuser bezogen - eher den Anforderungen an eine möglichst gleichmäßige und ausgewogene Bewertung von bebauten Grundstücken als der Ansatz der Kostenmiete, deren Höhe auf den historischen Herstellungs- und Grundstückskosten basiert und die je nach Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes erheblichen Schwankungen unterliegen kann.

b) Bei der Ableitung der üblichen Miete aus dem Mietspiegel hat das FG zu berücksichtigen, daß es sich im Streitfall um steuerbegünstigten Wohnraum handelt, der mit einem Darlehen aus Wohnungsfürsorgemitteln für Staatsbedienstete gefördert ist. Der in dieser Weise geförderte Wohnungsbau unterliegt der gleichen Mietpreisbindung wie der öffentlich geförderte Wohnungsbau und ist zudem durch ein langfristiges Wohnungsbesetzungsrecht des Arbeitgebers belastet. Wegen des im Hinblick auf die Mietpreisbindung auch im Streitfall nur begrenzt erzielbaren Mietertrags und wegen der mit Rücksicht auf das Wohnungsbesetzungsrecht nur beschränkten Veräußerbarkeit des streitbefangenen Grundstücks ist es nicht sachwidrig, die übliche Miete aus den Mietspiegelmieten für den öffentlich geförderten Wohnungsbau abzuleiten (zur Einteilung der Mietspiegel in freifinanzierten und grundsteuerbegünstigten sowie öffentlich geförderten Wohnungsbau vgl. z. B. den Mietspiegel für die Stadt Berlin im Steuer- und Zollblatt Berlin - StZBl. Bln - 1967, 216).

aa) Bei der Einheitsbewertung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus ist die Finanzverwaltung bei der Hauptfeststellung zum 1. Januar 1964 davon ausgegangen, daß die infolge Anwendung mietpreisrechtlicher Vorschriften im Vergleich zum freifinanzierten Wohnungsbau regelmäßig niedrigere Richtsatz- bzw. Kostenmiete wegen der Zinsverbilligung nicht zu erhöhen, sondern als für die Bewertung im Ertragswertverfahren maßgebende Jahresrohmiete zugrunde zu legen ist (vgl. Abschn. 23 Abs. 1 der Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens - BewRGr -). Die Bewertung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus auf der Grundlage der - subventionierten - Richtsatz- bzw. Kostenmiete berücksichtigt nicht, daß die Zinsverbilligung einen Ersatz des Unterschiedsbetrags zwischen der subventionierten und der marktüblichen Miete darstellt. Diese Handhabung beruht auf der zutreffenden Erwägung, daß nach § 79 Abs. 1 Satz 1 BewG die tatsächlich vereinbarte Miete maßgebend ist. Dies bedeutet, daß der Einheitsbewertung beim öffentlich geförderten Wohnungsbau die niedrigere, preisrechtlich zulässige Miete zugrunde zu legen ist, wenn diese - wegen der Mietpreisbindung - anstelle einer höheren Marktmiete tatsächlich gezahlt wird. Diese Sachbehandlung steht auch in Einklang mit der Regelung von Art. 2 Abs. 1 Satz 2 BewÄndG 1965. Danach ist nämlich in Fällen, in denen die Miete in Zusammenhang mit der Mietpreisfreigabe nach § 15 des Zweiten Bundesmietengesetzes i. d. F. des Art. 1 Nr. 1 des Gesetzes zur Änderung von Fristen des Gesetzes über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht vom 29. Juli 1963 (BGBl I 1963, 524) noch vor dem Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 1964) erhöht worden war, bei Anwendung des Ertragswertverfahrens die vor dieser Erhöhung maßgebende Miete anzusetzen. Diese Miete gilt als Jahresrohmiete vom Hauptfeststellungszeitpunkt. Damit hat sich der Gesetzgeber des BewÄndG 1965 - entgegen der Handhabung bei der Einheitsbewertung 1935, wo für öffentlich geförderte Neubauten teils eigene (höhere) Vervielfältiger (vgl. die Bewertungsverordnung für das Gebiet des Landesfinanzamts Köln vom 17. Dezember 1934, RStBl 1934, 1655), teils Zuschläge nach § 37 Abs. 2 der Durchführungsverordnung zum Bewertungsgesetz (BewDV) a. F. (vgl. die Bewertungsverordnung für das Gebiet des Landesfinanzamts Hannover vom 17. Dezember 1934, RStBl 1934, 1650) vorgesehen waren - eindeutig für die Anknüpfung an die preisgebundene Miete entschieden. Dies ist nicht sachwidrig (vgl. die Untersuchungen des beim Bundesfinanzministerium gebildeten Schätzungsausschusses, BT-Drucks. IV/1488 S. 134). Denn Untersuchungen der Finanzverwaltung haben ergeben, daß die Einheitswerte des freifinanzierten und des öffentlich geförderten Mietwohnungsbaus zu den Verkehrswerten von 1974 annähernd gleiche Relationen aufweisen und die Kaufpreise für Mietwohngrundstücke mit öffentlich geförderten Wohnungen unter den Kaufpreisen vergleichbarer Objekte des freifinanzierten Wohnungsbaus liegen (vgl. Rössler/Langner/Simon, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 4. Aufl., S. 192). Davon abgesehen hat der erkennende Senat etwaige Unterbewertungen von Grundstücken mit öffentlich geförderten Wohnungen unter sozialstaatlichen Gesichtspunkten als gerechtfertigt angesehen (Urteil vom 12. Juni 1974 III R 49/73, BFHE 112, 520, BStBl II 1974, 602).

bb) Für die Ermittlung der üblichen Miete gemäß § 79 Abs. 2 BewG bei Inanspruchnahme von öffentlichen Mitteln hat dies zur Folge, daß die übliche Miete nach der Jahresrohmiete zu schätzen ist, die für öffentlich geförderten Wohnraum gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Denn die übliche Miete ist, wie sich aus § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG ergibt, in Anlehnung an die tatsächlich gezahlte Jahresrohmiete zu ermitteln. Wird die übliche Miete mit Hilfe des Mietspiegels geschätzt, ist der Mietspiegel für öffentlich geförderten Wohnungsbau anzuwenden. Dies gilt entsprechend, wenn steuerbegünstigter Wohnungsbau mit Darlehen aus Wohnungsfürsorgemitteln für Staatsbedienstete gefördert ist und deshalb der gleichen Mietpreisbindung wie der öffentlich geförderte Wohnungsbau unterliegt (vgl. Entschließung des Bayerischen Staatsministeriums der Finanzen - FME - vom 21. April 1967 S 3202 - 2/12 - 16544, Bew-Kartei, OFD München/Nürnberg, § 79 Abs. 2 Karte 2, Abschn. II, 2). Denn für den Wert eines nach dem typisierten Reinertrag bewerteten Grundstücks macht es keinen Unterschied, ob das Grundstück aufgrund öffentlich-rechtlicher - gesetzlicher - Vorschriften mietpreis- und wohnungsrechtlichen Bindungen unterliegt, oder ob aufgrund zivilrechtlicher Vereinbarungen in Verbindung mit öffentlich-rechtlichen Regelungen im Ergebnis die gleichen mietpreis- und wohnungsrechtlichen Bindungen bestehen. Im übrigen spricht für diese Auffassung auch die Regelung in § 87 a II. WoBauG. Danach darf für Wohnungen, die mit Wohnungsfürsorgemitteln gefördert wurden, nur die Kostenmiete erhoben werden. § 87 a II. WoBauG ist zwar erst am 1. August 1968 in Kraft getreten. Die Regelung galt jedoch im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der im Wege der Hauptfeststellung zum 1. Januar 1964 festgestellten Einheitswerte am 1. Januar 1974 für alle mit Wohnungsfürsorgemitteln geförderten Wohnungen, die nach dem 20. Juni 1948 bezugsfertig geworden sind (§ 111 II. WoBauG). Unter diesen Umständen wäre nicht einzusehen, daß zwar beim öffentlich geförderten Wohnungsbau die Zinsverbilligung infolge der Mietpreisbindung Eingang in die Einheitsbewertung findet, daß dagegen die in gleicher Weise ausgestaltete Mietpreisbindung aufgrund anderer Förderungsmittel bei der Einheitsbewertung nicht berücksichtigt werden soll.

cc) Die hiergegen gerichteten Einwendungen von FA und FG, die mit § 9 Abs. 2 Satz 3 BewG begründet werden, greifen nicht durch. § 79 Abs. 1 Satz 1 BewG, wonach für die Bewertung von bebauten Grundstücken im Ertragswertverfahren die tatsächlich vereinbarte Miete maßgebend ist, schließt insoweit als die speziellere Regelung die Anwendung der allgemeinen Bewertungsvorschriften aus. Ist die Anwendung des § 9 Abs. 2 Satz 3 BewG im Rahmen des § 79 Abs. 1 Satz 1 BewG ausgeschlossen, kann für die Ermittlung der üblichen Miete gemäß § 79 Abs. 2 BewG nichts anderes gelten, da nach der ausdrücklichen gesetzlichen Regelung Maßstab für die Schätzung der üblichen Miete die regelmäßig gezahlte Miete ist. Dies ist auch sachgerecht. Nach dem Sinn des Wertermittlungsverfahrens kann die Höhe des Einheitswerts als eines objektiven Wertes nicht davon abhängen, ob der Eigentümer Wohnraum vermietet, eigennutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen hat oder ungenutzt läßt.

dd) Soweit der Senat im Vorlagebeschluß in BFHE 125, 188, 189, BStBl II 1978, 446 eine andere Rechtsauffassung vertreten hat, wird daran nicht festgehalten. Eine Selbstbindung des Senats an die im Vorlagebeschluß vertretene Rechtsansicht besteht nicht (vgl. Maunz/Schmidt-Bleibtreu/Klein/Ulsamer, Bundesverfassungsgerichtsgesetz, § 80 Anm. 324). Das BVerfG hat zu dieser Frage in dem auf die Vorlage ergangenen Beschluß (BStBl II 1984, 20) nicht Stellung genommen.