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BFH-Urteil vom 8.3.1989 (II R 37/86) BStBl. 1989 II S. 576

Wird beim Kauf eines Grundstücks ein Teil des Kaufpreises gegen Zahlung von 4 v.H. Zinsen jährlich einige Jahre gestundet, so ist der vereinbarte Kaufpreis auch dann als Gegenleistung anzusetzen, wenn am Kapitalmarkt für ein entsprechendes Darlehen erheblich höhere Zinsen gezahlt werden müßten.

GrEStG Schleswig-Holstein § 10 Abs. 1, § 11 Abs. 1 Nr. 1.

Vorinstanz: FG Schleswig-Holstein

Sachverhalt

Die Klägerin kaufte durch notariell beurkundeten Vertrag vom 23. April 1982 von einer Wohnungsbaugesellschaft ein Einfamilienhaus. Von dem Kaufpreis waren 100.000 DM bei Übergabe des Hauses, der Rest am 28. Juli 1982 zu zahlen, wobei allerdings 150.000 DM "als Darlehen" auf sechs Jahre gestundet wurden. Die vereinbarten Zinsen von 4 v.H. waren in monatlich im voraus fälligen Raten zu entrichten.

Das beklagte Finanzamt (FA) setzte unter Berücksichtigung einer Steuervergünstigung gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes zur Grunderwerbsteuerbefreiung beim Erwerb von Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen (GrEStEigWoG) Grunderwerbsteuer fest.

Mit ihrer Klage hat die Klägerin u.a. begehrt, den durch das Restkaufdarlehen finanzierten Teil der Gegenleistung von 150.000 DM wegen der niedrigen Verzinsung dieses Darlehens nur in Höhe von 108.788 DM in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen. Dies begründete die Klägerin damit, daß seinerzeit auf dem Markt für vergleichbare Darlehen 10 bis 11 v.H. Zinsen zu zahlen gewesen seien. Das entspreche einem Abzinsungsbetrag gegenüber den vereinbarten Zinsen von 6 bis 7 v.H. Da der Abzinsungsbetrag jedoch nicht höher sein dürfe als bei einer unverzinslichen Schuld, sei der Abzug auf 5,5 v.H. zu begrenzen. Hieraus ergebe sich für sechs Jahre Laufzeit ein Wert von 108.788 DM.

Das Finanzgericht (FG) hat der Klage stattgegeben, soweit die Klägerin die niedrigere Bewertung des Restkaufdarlehens begehrte, und die Grunderwerbsteuer herabgesetzt.

Das FA hat Revision eingelegt und die Aufhebung des angefochtenen Urteils und die vollständige Abweisung der Klage beantragt.

Entscheidungsgründe

Seine Revision ist begründet.

Bemessungsgrundlage ist gemäß § 10 Abs. 1 des früheren Grunderwerbsteuergesetzes in der in Schleswig-Holstein geltenden Fassung (GrEStG) der Wert der Gegenleistung. Als Gegenleistung gilt beim Kauf der Kaufpreis ... (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Ist als Kaufpreis ein Geldbetrag in deutscher Währung bestimmt, so ist damit grundsätzlich auch der bei der Grunderwerbsteuer als Gegenleistung anzusetzende Betrag festgelegt. Ein Zurückgreifen auf den allgemeinen Teil des Bewertungsgesetzes (BewG) nach § 17 Abs. 3 Satz 1 BewG ist nicht erforderlich. Denn es ist keine Forderung zu bewerten, sondern lediglich der vereinbarte Kaufpreis als Besteuerungsgrundlage anzusetzen.

Ausnahmen hat die Rechtsprechung für allem für die Fälle zugelassen, in denen wiederkehrende Leistungen als Kaufpreis vereinbart wurden (vgl. das Senatsurteil vom 8. Oktober 1952 II 205/51 U, BFHE 56, 770, BStBl III 1952, 295) oder in denen der Kaufpreis (teilweise) zinslos gestundet worden war (Senatsurteil vom 9. September 1959 II 55/58 U, BFHE 70, 537, BStBl III 1960, 200).

Die zinslose Stundung von Kaufpreisbeträgen ist danach im Ergebnis wie eine verdeckte Kaufpreisminderung behandelt und der Kaufpreis als Besteuerungsgrundlage entsprechend niedriger angesetzt worden.

Für die Fälle jedoch, in denen die Kaufpreisstundung verzinslich erfolgt, ist grundsätzlich davon auszugehen, daß der Kaufpreis ungeschmälert als Bemessungsgrundlage anzusetzen ist. Regelmäßig wird die vereinbarte Verzinsung als angemessene Gegenleistung für die gewährte Stundung anzusehen sein. Etwas anderes kann allenfalls dann gelten, wenn die vereinbarte Verzinsung besonders niedrig ist und hieraus und aus anderen Umständen auf eine verdeckte Minderung des Kaufpreises geschlossen werden kann. In diesen Fällen wird es vor allem auf die konkreten Verhältnisse des Einzelfalles ankommen.

Diese Frage bedarf hier jedoch keiner Vertiefung. Denn eine vereinbarte Verzinsung von 4 v.H., die den in § 246 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelten gesetzlichen Zinsen entspricht, ist nicht so niedrig, daß Veranlassung bestehen könnte, die Frage einer etwaigen verdeckten Kaufpreisminderung aufzuwerfen. Dies gilt um so mehr, als im vorliegenden Fall auch bei etwaiger vorzeitiger Rückzahlung des Darlehens der volle Darlehensbetrag zurückgezahlt werden muß.