BFH-Urteil vom 15.2.1989 (X R 97/87) BStBl. 1989 II S. 604

EStG § 6 Abs. 1 Nr. 1.

Vorinstanz: FG Schleswig-Holstein

Die Revision ist unbegründet. Die Feststellung des FG, der Kaufpreis sei wegen wirtschaftlichen Verbrauchs des Schul- und Turnhallengebäudes in voller Höhe für die Anschaffung des Grund und Bodens gezahlt worden, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.

1. Erwirbt jemand ein Grundstück mit aufstehendem Gebäude, ist der einheitliche Kaufpreis nach objektiven Gesichtspunkten auf Grund und Boden einerseits und das Gebäude andererseits aufzuteilen (ständige Rechtsprechung, zuletzt BFH-Urteile vom 15. Januar 1985 IX R 81/83, BFHE 143, 61, 65, BStBl II 1985, 252; vom 17. Dezember 1985 IX R 73/84, BFH/NV 1986, 453, jeweils mit Nachweisen). Im betrieblichen Bereich ist im Zweifel nach dem Verhältnis der Teilwerte und bei Wirtschaftsgütern des Privatvermögens nach dem Verhältnis der Verkehrswerte aufzuteilen (Beschluß des Großen Senats in BFHE 125, 516, 526, BStBl II 1978, 620, Abschn. D II 3; BFH-Urteil vom 16. Dezember 1981 I R 131/78, BFHE 135, 185, 187, BStBl II 1982, 320). Das FG hat rechtsfehlerfrei entschieden, daß die mit Abbruchverpflichtung veräußerten Gebäude nach übereinstimmender Auffassung der Vertragsparteien wirtschaftlich verbraucht und damit objektiv wertlos waren. Unter dieser Voraussetzung entfällt der volle Kaufpreis auf Grund und Boden (vgl. BFH-Urteile vom 6. November 1968 I 64/65, BFHE 93, 551, BStBl II 1969, 35; vom 7. Oktober 1986 IX R 93/82, BFHE 148, 495, 501, am Ende, BStBl II 1987, 330).

2. a) Ein Gebäude ist jedenfalls dann wirtschaftlich verbraucht, wenn für Erwerber und Veräußerer - ungeachtet einer fortbestehenden technischen Verwendbarkeit (BFH-Beschluß vom 26. November 1973 GrS 5/71, BFHE 111, 245, 253, BStBl II 1974, 132) - die Möglichkeit einer wirtschaftlich sinnvollen Verwendung durch Nutzung oder anderweitige Veräußerung endgültig entfallen ist. Ob dies der Fall ist, beurteilt sich nach den Verhältnissen des Einzelfalles (vgl. BFH-Urteil vom 28. März 1973 I R 115/71, BFHE 109, 326, BStBl II 1973, 678). Diese Beurteilung obliegt in erster Linie dem Tatrichter. Das FG hat den Rechtsbegriff des wirtschaftlichen Verbrauchs zutreffend angewandt. Seine verfahrensfehlerfrei getroffene Feststellung, die Gebäude seien nach übereinstimmender Auffassung beider Vertragsparteien objektiv wertlos gewesen, ist möglich; es ist revisionsrechtlich nicht erforderlich, daß diese Feststellung zwingend ist.

b) Mit dem Abbruch eines Gebäudes bringt der Kaufmann in der Regel zum Ausdruck, daß das abgebrochene Gebäude für ihn wirtschaftlich verbraucht ist (BFH-Urteile vom 3. Dezember 1964 IV 422/62 S, BFHE 82, 214, BStBl III 1965, 323; in BFHE 109, 326, BStBl II 1973, 678; Beschluß in BFHE 125, 516, 523, BStBl II 1978, 620, Abschn. B II). Schul- und Turnhallengebäude waren vom Ehemann der Klägerin im hier maßgeblichen Zeitpunkt des Kaufvertrages nicht zur betrieblichen Nutzung, sondern zum sofortigen Abbruch bestimmt. Der Vortrag der Klägerin, ihr Ehemann habe zeitweilig erwogen, die vorhandenen Gebäude für betriebliche Zwecke lediglich umzubauen, ist unbeachtlich. Die Abbruchabsicht der Erwerber reicht indes für sich allein nicht aus, den Wert der Gebäude mit Null DM anzusetzen. Beim Erwerb von bebauten Grundstücken zum Zwecke des Abbruchs ist nach der ständigen Rechtsprechung des BFH die Abbruchabsicht des Erwerbers für den Veräußerer kein Anlaß, das Gebäude ohne ein marktgerechtes - auch anderweitig erzielbares - Entgelt zu veräußern. Der Erwerber würde daher - selbst wenn ihn der Grund und Boden allein interessiert - in der Regel das Grundstück nicht zum Wert des Grund und Bodens erwerben können, sondern das Gebäude mitbezahlen müssen (BFH-Urteil vom 21. Januar 1971 IV 123/65, BFHE 102, 464, BStBl II 1971, 682). Anderes gilt dann, wenn ein Gebäude - wie vorliegend - objektiv wirtschaftlich verbraucht und daher auch für den Veräußerer wertlos ist (vgl. BFH-Urteil vom 7. Dezember 1978 I R 142/76, BFHE 128, 178, BStBl II 1979, 729).

c) Zwischen den Beteiligten ist unstreitig, daß eine eigene Nutzung des Gebäudes durch die Gemeinde H insbesondere aus Haushaltsgründen weder möglich noch - im Zeitpunkt der Veräußerung - beabsichtigt war. Das bebaute Grundstück hätte einen Ertragswert allenfalls nach einer Funktionsänderung in ein Mietwohngrundstück, Geschäftsgrundstück oder gemischt genutztes Grundstück (wieder) erlangen können. Das FG hat in diesem Zusammenhang ausgeführt, daß, soweit bis zum Abbruch Einnahmen aus Vermietung erzielt wurden, diese "durch Grundstückslasten mehr als kompensiert" wurden. Es konnte hieraus den Schluß ziehen, daß eine Nutzung "nach betriebswirtschaftlichen Grundsätzen sinnlos erschien".

d) Das FG hat verfahrensfehlerfrei festgestellt, daß das vertraglich abgesicherte Interesse der Gemeinde H an einem Abbruch der Gebäude auf deren Willen schließen ließ, den Gebäuden keinen Wert beizumessen. Die Vereinbarung eines Abbruchs durch die Erwerber ist für die Gemeinde H die Konsequenz aus einer langjährigen vergeblichen Suche nach anderweitigen Nutzungs- bzw. Verwertungsmöglichkeiten, die u.a. wegen der Nachfragesituation auf dem Grundstücksmarkt nicht zu realisieren waren. Bereits diese verminderte Verwendbarkeit führte zu einer wirtschaftlichen Minderung des Sachwerts (vgl. § 88 Abs. 2 des Bewertungsgesetzes - BewG -; §§ 15 ff., 18 der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken - WertV - i. d. F. vom 15. August 1972, BGBl I 1972, 1.416, die anerkannte Grundsätze für die Schätzung der Verkehrswerte von Grundstücken beinhalten). Eine anderweitige, auf die Bausubstanz des "außer Dienst gestellten" Schulgebäudes - ggf. nach Umbau - abgestimmte, wirtschaftlich sinnvolle Nutzung durch die Gemeinde und Dritte war nach den Feststellungen des FG praktisch ausgeschlossen. Darüber hinaus war die einzig mögliche Verwertung des Grund und Bodens für die Gemeinde mit dem zusätzlichen Vorteil verbunden, durch Verlagerung des Gewerbebetriebs J ein dringliches kommunalpolitisches Problem zu lösen. Durch den Verkauf mit Abbruchverpflichtung brachte die Gemeinde H zum Ausdruck, daß der gemeine Wert des Baugrundstücks den wirtschaftlichen Ertrag des Grundstücks mit Gebäuden überstieg (vgl. Urteil des Reichsfinanzhofs vom 3. Oktober 1934 VI A 676/33, RStBl 1935, 333). Mithin waren die Vertragsparteien - wenn auch aus unterschiedlichen Motiven - einig darüber, daß der Abbruch der Gebäude die aus ihrer Sicht wirtschaftlich sinnvollste Lösung war.

e) Ohne Erfolg verweist die Klägerin auf das BFH-Urteil vom 15. Dezember 1981 VIII R 116/79 (BFHE 135, 267, BStBl II 1982, 385). In diesem Urteilsfalle hatte sich der Steuerpflichtige der veräußernden Stadt gegenüber verpflichtet, binnen zwei Jahren nach Übergang von Besitz und Nutzungen - nach Abriß der aufstehenden Altbauten (Mietshäuser) - mit dem Bau eines neuen Geschäfts- und Wohnhauses zu beginnen. Der VIII. Senat führte aus, eine Verkürzung der Nutzungsdauer des Gebäudes wegen des beabsichtigten Abbruchs sei nicht zulässig. Die Revision führte zur Aufhebung und Zurückverweisung, da das FG hatte dahingestellt sein lassen, ob der Kaufpreis - so die Darlegung des FA - nur für den Grund und Boden entrichtet worden war oder zum Teil auch für die aufstehenden Gebäude. Für die rechtlich gebotene Aufteilung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte der verschiedenen Wirtschaftsgüter könne "dem Umstand, daß die Gebäude abgesprochen werden sollen" keine Bedeutung beigemessen werden, "weil auf den objektiven Wert von Grund und Boden und Gebäude abzustellen" sei. Dem hiermit angesprochenen Grundsatz stimmt der Senat zu, da ein vom Veräußerer - z.B. im Rahmen von Sanierungsmaßnahmen - gewünschter Abbruch von Gebäuden nicht notwendigerweise Folge eines wirtschaftlichen Verbrauchs der Bausubstanz ist. Im übrigen ließ der Hinweis des VIII. Senats für die weitere Sachbehandlung im zweiten Rechtszug Raum für die Feststellung, daß der "objektive Wert der Gebäude" wegen technischen und/oder wirtschaftlichen Verbrauchs mit Null DM anzusetzen war.

3. Die Angriffe der Revision gegen die Sachverhaltswürdigung des FG greifen nicht durch. Das Vorbringen der Klägerin, ein über den ortsüblichen Preis für vergleichbare unbebaute Grundstücke hinaus gezahlter Mehrpreis sei verlangt und gezahlt worden, "weil das Grundstück mit noch intaktem Gebäudebestand bebaut war, welcher auch wirtschaftlich von der Klägerin hätte genutzt werden können", ist ein revisionsrechtlich unbeachtlicher neuer Vortrag. Die Rüge, das FG habe den Bürgermeister der Gemeinde H und den Leiter des Bauamtes nicht als Zeugen gehört, ist nicht ordnungsgemäß erhoben. Die Klägerin hat nicht dargetan, welche Tatsachen im einzelnen sie in erster Instanz in das Wissen dieser Zeugen gestellt hatte.