Die Errichtung und der Verkauf von drei Eigentumswohnungen sind noch als private Vermögensverwaltung zu beurteilen (Anschluß an die BFH-Urteile vom 9. Dezember 1986 VIII R 317/82, BFHE 148, 480, BStBl II 1988, 244, und vom 3. Juni 1987 III R 209/83, BFHE 150, 418, BStBl II 1988, 277)

EStG § 15 Abs. 2; GewStDV § 1 Abs. 1.

Die Klägerin und Revisionsbeklagte (Klägerin) ist als Verkäuferin tätig. Am 18. Oktober 1978 erwarb sie ein unbebautes Grundstück, auf dem sie ein Gebäude mit drei Eigentumswohnungen errichtete. Zwei der Wohnungen verkaufte sie vor Baubeginn an verschiedene, über einen Makler an sie herangetretene Personen. Die dritte Wohnung vermietete sie nach Bezugsfertigkeit ab September 1979. Durch notariellen Kaufvertrag vom 21. April 1981 (vereinbarte Besitzübergabe: 1. August 1981) veräußerte sie auch diese Wohnung. Den Erwerber hatte ihr die Landesbausparkasse Hessen nachgewiesen.

Der Beklagte und Revisionskläger (das Finanzamt - FA -) sah die Errichtung und den Verkauf der Wohnungen als gewerbliche Tätigkeit an und erließ für die Streitjahre 1979 und 1981 entsprechende Gewerbesteuer-Meßbescheide. Auf den Einspruch der Klägerin setzte das FA den Gewerbesteuer-Meßbetrag 1981 herab; im übrigen wies es den Rechtsbehelf als unbegründet zurück.

Das Finanzgericht (FG) hob die Gewerbesteuer-Meßbescheide 1979 und 1981 sowie die Einspruchsentscheidung auf, weil nach der neueren Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) die Veräußerung von weniger als vier Objekten stets der privaten Vermögensverwaltung zuzurechnen sei.

Mit der Revision trägt das FA unter Bezugnahme auf das Schreiben des Bundesministers der Finanzen (BMF) vom 31. März 1988 IV B 2 - S 2240 - 9/88 (BStBl I 1988, 125) vor, bei der Abgrenzung des gewerblichen Grundstückshandels von der privaten Vermögensverwaltung dürfe nicht ausschließlich auf die Anzahl der veräußerten Objekte abgestellt werden, sondern es seien stets alle Umstände des Einzelfalls zu würdigen. Nach Aussage der Klägerin seien zwei der Wohnungen zum Verkauf bestimmt gewesen, um die dritte Wohnung finanzieren zu können. Diese Angabe sowie der enge zeitliche Zusammenhang zwischen Errichtung und Verkauf der Wohnungen zeigten deutlich, daß die Klägerin die Wohnungen in der Absicht errichtet habe, sie alsbald mit Gewinn zu veräußern. Da somit nicht die Fruchtziehung, sondern die Verwertung im Vordergrund gestanden habe, sei der Bereich der privaten Vermögensverwaltung überschritten und eine gewerbliche Tätigkeit anzunehmen.

Das FA beantragt, die Vorentscheidung aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Revision ist unbegründet.

Ein nach § 2 Abs. 1 des Gewerbesteuergesetzes (GewStG) der Gewerbesteuer unterliegender Gewerbebetrieb ist jede selbständige nachhaltige Betätigung, die mit Gewinnabsicht unternommen wird und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt. Es darf sich weder um Ausübung von Land- und Forstwirtschaft noch um Ausübung eines freien Berufs noch um eine andere selbständige Arbeit im Sinne des Einkommensteuerrechts handeln (§ 1 Abs. 1 der Gewerbesteuer-Durchführungsverordnung - GewStDV -; vgl. auch § 15 Abs. 2 des Einkommensteuergesetzes - EStG - ab 1984). Außerdem muß die Betätigung nach ständiger Rechtsprechung des BFH den Rahmen privater Vermögensverwaltung überschreiten (z.B. Beschluß vom 25. Juni 1984 GrS 4/82, C III 3 b aa (1), BFHE 141, 405, BStBl II 1984, 751).

Im Streitfall liegen - unabhängig davon, ob sich die Klägerin nachhaltig am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr beteiligt hat - keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb vor, weil der Verkauf von drei Eigentumswohnungen noch als private Vermögensverwaltung zu beurteilen ist.

Private Vermögensverwaltung ist nach ständiger Rechtsprechung des BFH anzunehmen, solange sich die Tätigkeit noch als Nutzung von Grundbesitz durch Fruchtziehung aus zu erhaltender Substanz darstellt und die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte nicht entscheidend in den Vordergrund tritt (z.B. Urteil vom 9. Dezember 1986 VIII R 317/82, BFHE 148, 480, BStBl II 1988, 244, m.w.N.). Die Veräußerung von Grundbesitz ist daher der privaten Vermögensverwaltung zuzurechnen, wenn der Steuerpflichtige damit höhere Erträge aus dem vorhandenen Vermögen anstrebt. Veräußert er dagegen den Grundbesitz, um Substanzwertsteigerungen auszunutzen, wird er gewerblich tätig (BFHE 148, 480, BStBl II 1988, 244).

Je geringer die Anzahl der Erwerbs- und Veräußerungsvorgänge, desto weniger ist anzunehmen, daß der Steuerpflichtige sein Vermögen durch die Ausnutzung von Substanzwertsteigerungen vermehren wollte. Der III. und der VIII. Senat sehen daher die Errichtung und den Verkauf von weniger als vier Wohneinheiten als private Vermögensverwaltung an (BFHE 148, 480, BStBl II 1988, 244; Urteile vom 3. Juni 1987 III R 209/83, BFHE 150, 418, BStBl II 1988, 277; vom 23. Oktober 1987 III R 275/83, BFHE 151, 399, BStBl II 1988, 293, und vom 22. Mai 1987 III R 212/83, BFH/NV 1987, 717).

Die Finanzverwaltung, die früher sogar die Veräußerung von sechs Objekten im allgemeinen noch als private Vermögensverwaltung beurteilte (z.B. Erlaß Bayern vom 15. Oktober 1976, Steuererlasse in Karteiform, Einkommensteuergesetz, § 15 Nr. 59, und Oberfinanzdirektion Stuttgart vom 15. Oktober 1976, Der Betrieb 1977, 1870), ist dagegen nunmehr der Auffassung, daß auch bei weniger als vier veräußerten Objekten nicht ohne weiteres private Vermögensverwaltung anzunehmen, sondern jeweils auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen ist.

Der X. Senat schließt sich der Rechtsprechung des III. und VIII. Senats an, nach der auch bei einem engen zeitlichen Zusammenhang zwischen Bau und Verkauf von Wohnungen private Vermögensverwaltung gegeben ist, wenn der Steuerpflichtige insgesamt weniger als vier Objekte veräußert. Gerade bei der Veräußerung von nur wenigen Objekten fehlen häufig objektive Anhaltspunkte, die eine zweifelsfreie Beurteilung ermöglichen. Eine Abgrenzung der privaten Vermögensverwaltung von dem gewerblichen Grundstückshandel nach der Zahl der veräußerten Objekte erspart einerseits den FÄ zeitraubende Ermittlungen und dient daher der Verwaltungsvereinfachung. Andererseits kann der Steuerpflichtige darauf vertrauen, innerhalb eines genau bestimmten Rahmens mit seiner Tätigkeit in der Regel nicht wegen gewerblichen Grundstückshandels zur Einkommensteuer und Gewerbesteuer herangezogen zu werden. Die Rechtsprechung des BFH fördert somit auch die Rechtssicherheit. Ob eine andere Beurteilung gegeben sein könnte, wenn ein Zusammenhang zwischen den Grundstücksgeschäften und der sonstigen gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit des Steuerpflichtigen erkennbar ist, braucht der Senat im Streitfall nicht zu entscheiden.

Nach diesen Grundsätzen hat das FG zu Recht die Tätigkeit der Klägerin als private Vermögensverwaltung beurteilt und die Gewerbesteuer-Meßbescheide 1979 und 1981 aufgehoben.